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Comment réduire ses impôts par l’immobilier ?

19/02/2020
Chaque dispositif permet de réaliser des économies d'impôt

Vous souhaitez réduire vos impôts par l’immobilier ? Corneille Patrimoine vous explique à travers cet article les différentes façons de bénéficier de cet avantage.

L’immobilier d’investissement est un moyen de répondre à plusieurs problématiques d’optimisation fiscale.

En effet, tous les dispositifs de défiscalisation vous permettent in fine d’obtenir des réductions d’impôt à différentes échelles. Il est alors intéressant de les connaitre afin d’investir via un dispositif qui correspond à votre profil. Bien que tous avantageux, un dispositif peut se révéler inutile s’il n’est pas en adéquation avec votre patrimoine.

L’investissement immobilier

Avant d’investir pour bénéficier d’un avantage fiscal vous investissez tout d’abord dans un bien immobilier. De ce fait, le choix du bien doit répondre à tous les critères nécessaires à l’achat d’un logement. Si le choix de l’appartement dans lequel vous investissez ne remplit pas les conditions de base, vous pouvez alors effacer votre avantage fiscal.

Tout d’abord, le plus important lors d’un investissement immobilier est l’emplacement. Plus votre bien sera bien situé plus la demande locative sera élevée. La demande locative vous garanti donc de toucher des loyers, qui sont la base de votre montage financier.

De plus, le quartier est également un point important lors du choix du bien. Selon les quartiers la demande locative n’est pas identique. Il faut alors faire attention à être en corrélation avec le marché. Par exemple pour un quartier étudiant, il est plus intéressant de favoriser l’investissement dans des petites surfaces.

D’autre part, il est stratégique d’investir à proximité du réseau de transport. La mobilité est un élément primordial pour les locataires. Ils recherchent la facilité de déplacement et ainsi minimiser leur temps de trajet. De ce fait, plus le logement sera intégré dans le réseau de transport en commun plus l’intérêt locatif sera grand.

Il est également important de veiller à ne pas surpayer son bien même si l’emplacement est idéal. Pour ce faire, Il faut vérifier que le prix soit en accord avec le marché actuel. Le prix d’achat est une variable importante. Surpayer le logement sera un désavantage au moment de la revente.

Nous allons donc voir maintenant les différents dispositifs de défiscalisation et comment on peut réduire ses impôts par l’immobilier.

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Réduire ses revenus catégoriels

La location meublée

Imposable dans la catégorie des BIC, ce mécanisme de défiscalisation vous permet de toucher des loyers nets d’impôt. En effet, investir dans un bien pour le mettre en location meublé s’inscrit dans le statut LMNP. Le Loueur Meublé Non Professionnel va alors bénéficier d’une déduction de certaines charges sur les loyer perçus.

De plus, un amortissement comptable va également venir en déduction des loyers. Le but est alors de créer un déficit pour que le revenu imposable soit nul. En plus de gommer l’imposition des loyers, le déficit occasionné est reportable sur plusieurs années.

Ainsi, via ce statut il est possible de réduire ses impôts sur les loyers perçus en location meublée.

Le meublé étant considéré comme une activité commerciale, vos loyers ne sont pas dans la même catégorie de revenu que les loyers provenant de logements nus. Pour les logements mis nu à la location, il existe alors le mécanisme du Déficit Foncier.

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Le déficit Foncier

Le Déficit Foncier concerne la mise en location d’un bien ancien nécessitant des travaux. Le logement doit par la suite être mis nu à la location. Le Déficit Foncier permet de gommer l’imposition sur les loyers que vous recevez dans la catégorie des revenus fonciers.

Le montant des travaux va venir en déduction de vos revenus fonciers dans le but de créer un déficit. Ainsi, vous ne paierez pas d’impôt sur vos revenus fonciers. La part de déficit sera alors reportable sur votre revenu global dans la limite de 10 700€ l’année des travaux.

Ainsi, le Déficit Foncier permet de réduire ses impôts sur les loyers perçu via des logements nus. Il est alors intéressant d’investir en Déficit Foncier si vous possédez plusieurs appartements en location.

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Réduire son impôt global par l’immobilier

La loi Malraux

La loi Malraux permet aux investisseurs étant fortement imposés de bénéficier d’une réduction d’impôt. En effet, cette loi, reconnue d’utilité publique, a pour but d’octroyer cet avantage fiscal à travers des travaux de rénovation.

En d’autres termes, il faut acquérir un bien situé dans un secteur sauvegardé, le rénover, et ainsi 22% à 30% de l’enveloppe travaux sera déductible de votre impôt. Cette déduction est possible dans la limite de 400 000€ à répartir sur 4 années consécutives.

Le dispositif n’est pas soumis aux plafonnements des loyers et la réduction d’impôt ne rentre pas dans le montant des niches fiscales.

Ainsi, la Loi Malraux vous permet de bénéficier d’une forte réduction d’impôt sur plusieurs années.

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La loi Monument Historique

Plus ancien dispositif de défiscalisation, la loi sur les Monuments Historiques permet d’investir dans le patrimoine français et d’en favoriser la conservation. La restauration d’un immeuble classé au registre des Monument Historique va permettre d’obtenir un important avantage fiscal.

Le levier fiscal est alors extrêmement intéressant, le montant des travaux est déductible du revenu global imposable sans limite.

Ainsi, investir en monument Historique vous donne accès à une fiscalité extrêmement avantageuse. Cependant, l’offre en Monument Historique reste rare.

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Grâce à cet article, vous disposez maintenant de toutes les clés pour réduire vos impôts par l’immobilier ! Contactez Corneille Patrimoine si vous désirez plus de renseignements sur un investissement locatif à Nantes.

Fort de plus de 10 ans d’expérience dans le marché de l’immobilier d’investissement à Nantes, Corneille Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement.

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