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Comment réussir son investissement locatif ?

28/01/2020

L’immobilier est un investissement qui plait de plus en plus aux français. Investir dans la pierre se veut être un placement sûr et rentable.  Au-delà du fait d’acheter un bien, l’investissement locatif est un réel avantage patrimonial. En effet, ce placement long terme vous permet à la fois de bénéficier d’avantages fiscaux mais également de vous constituer un patrimoine immobilier. A cela s’ajoute un environnement taux d’intérêt historiquement bas, de fait, il est désormais possible d’investir à moindre coût.

Cependant, l’immobilier suit des règles très strictes. Pour réussir son investissement immobilier locatif vous devez prendre en compte un grand nombre de critère. L’objectif principal étant alors d’assurer l’occupation du logement avec un locataire qui générera les revenus futurs. Le loyer est la clé de chaque investissement immobilier locatif.

 

La demande locative dépend de l’emplacement

La demande locative représente un des critères les plus important pour réussir son investissement immobilier.

En effet, cette demande va directement influer sur la rentabilité de votre projet. Recevoir un loyer tous les mois étant l’objectif principal d’un investissement locatif, avoir un locataire garanti la pérennité du montage financier. Par conséquent, une forte demande locative va faire baisser le risque de vacances locative ou encore de logement vide.

Il ne faut cependant pas oublier que la demande se couple avec l’offre. La demande locative est alors corrélée avec l’emplacement du bien proposé en location. Plus un logement sera bien placé dans la ville, plus la demande locative sera élevée. Il existe alors des facteurs stratégiques à prendre en compte pour s’assurer une forte demande.

 

La taille de la ville

Investir dans une métropole d’envergure nationale ou internationale comme Paris, Lyon ou encore Nantes permet de réduire le risque locatif. En effet, on remarque qu’il est de plus en plus difficile de se loger dans les grandes villes. La demande est trop forte pour une offre qui stagne. Ainsi, beaucoup recherchent un logement à louer à défaut de pouvoir devenir propriétaire.

De plus, la demande étant variée il est alors possible de toucher plusieurs cibles de locataires. Les grandes métropoles attirent des professionnels, des étudiants, des familles, des touristes. Ils vont alors tous prospecter pour un logement qui correspond à leur critère de recherche.

 

Le quartier

Le quartier est également un vecteur de demande locative. En effet, selon le quartier certains appartements ne seront pas adaptés à la demande du secteur. Par exemple, si le logement se situe à proximité d’un établissement d’enseignement supérieur il faudra alors privilégier une petite surface meublée afin de convenir à un étudiant. A contrario, un logement qui se trouve dans le centre-ville pourra convenir autant à des familles que des visiteurs en courte durée.

De plus, pouvoir bénéficier de toutes les commodités du quotidien à proximité des appartements est également un atout de taille influant directement sur la tension locative.

 

La desserte par les transports

Le logement doit être proche du réseau de transport afin de favoriser les déplacements des locataires. Ce critère est l’un des plus importants pour sélectionner l’emplacement de son bien. La proximité des axes de transport est synonyme d’accessibilité, de mobilité et de rapidité. Se déplacer rapidement dans les grandes villes est devenu un enjeu majeur. Ainsi, investir à quelques pas d’une station de métro ou d’une ligne bus permettant de rejoindre les pôles majeurs de la ville est un atout considérable. Cette caractéristique sera prise en compte par les futurs locataires. Un logement éloigné des réseaux de transport aura sans nul doute une demande locative plus faible.

Ainsi, la localisation du bien est le critère principal à prendre en compte lors d’un investissement locatif. En effet, la demande locative va directement découler de l’emplacement du bien. Plus le logement sera bien situé plus la demande locative sera élevée et l’investissement rentable.

 

 

Ne pas surpayer son bien

Même si l’emplacement d’un bien semble parfait et assure une tension locative importante, il faut veiller à ne pas surpayer le logement.

Le développement de l’investissement immobilier et la conjoncture économique impact directement le nombre d’investisseur désirant acheter un logement à but locatif. L’immobilier répond à la loi de l’offre et de la demande. Aujourd’hui beaucoup souhaite investir et donc devenir propriétaire dans des villes où l’offre de logement à la vente stagne. Victime de leur succès, les logements des grandes métropoles voient donc leur prix augmenter. Aujourd’hui, la hausse des prix est générale néanmoins cela ne justifie pas de surpayer son bien.

Pour ce faire, Il faut vérifier que le prix soit en accord avec le marché actuel. Le prix d’achat est une variable importante. Surpayer le logement sera un désavantage au moment de la revente.

En effet, surpayer à l’achat c’est réduire ses chances de faire une plus-value à la revente et donc in fine d’avoir réalisé un bon investissement.

 

Prenons un exemple

Monsieur Dupont investit dans un logement neuf en Pinel qui est surévalué par rapport au marché. Il achète un T3 à 280 000€ qui bénéficie d’un emplacement idéal qui lui assurera une forte demande locative. Le calcul de la réduction d’impôt tenant compte du prix d’achat, il pense faire une bonne affaire.

Cependant, sur le marché, un bien ancien identique vaut 200 000€.

Il va alors bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du logement ajouté des frais de notaire. Il choisit de bénéficier de l’avantage du dispositif Pinel pendant 9 ans. Son investissement lui offre donc une réduction d’impôt pendant 9 ans de 18% du prix d’achat, soit une économie d’impôt totale de 51 660€.

Après 9 ans, il décide de vendre son bien car sa durée d’engament Pinel touche à sa fin. Il souhaite alors revendre au moins au prix d’achat soit 280 000€. En 9 ans, son bien est maintenant ancien et va donc dépendre des prix des logements anciens.  Ainsi, son prix ne correspond pas au marché, son T3 vaut 200 000€.

Mr Dupont n’est donc pas en adéquation avec le marché, il ne trouvera pas d’acheteur pour son logement au prix de 280 000€, il vendra avec importante une moins-value.

Imaginons qu’il vende son appartement à 210 000€, il aura donc fait une moins-value de 70 000€ soit plus que son avantage fiscal de 51 660€.

Ce montage financier n’est donc pas rentable.

 

 

Valoriser son logement pour le rendre attractif

Si les critères géographiques et financiers sont déterminants, les qualités intrinsèques du bien le sont tout autant. Le locataire va prendre, en premier lieu comme critère de sélection pour sa recherche de logement, l’emplacement géographique. Cependant, une fois la localisation validée, l’aménagement et les caractéristiques intérieures vont confirmer ou non la sélection et la visite du logement.

Ainsi, il ne faut pas arrêter la réflexion sur son investissement immobilier à l’emplacement. Pour ce faire, les différents dispositifs de défiscalisation proposent des logement neufs ou dans le cas contraire remis à neufs afin de garantir un confort optimal aux futurs locataires.

Car avant d’acheter un dispositif de défiscalisation, l’investisseur achète un bien immobilier qui a pour but de loger, il est alors primordial de l’aménager en conséquence.

 

Pinel :

La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une forte réduction d’impôt. Les investisseurs peuvent alors réaliser un investissement immobilier locatif à moindre coût. En l’échange de la location vide d’un logement neuf, l’investisseur va pouvoir réduire ses impôts jusqu’à 21% du prix d’acquisition.

Ce dispositif porte alors par définition sur des logements neufs. De ce fait, ils doivent ainsi répondre à toutes les normes de construction en vigueurs au moment du projet. Ainsi, tous les logements Pinel bénéficient d’un intérieur moderne pensé pour le confort des résidents. Dans la majorité des programmes, des extérieurs seront construits ainsi que des espaces verts. Les logements seront donc conçus pour maximiser la qualité de vie des résidents. 

 

Nos programmes en Loi Pinel 

 

Déficit Foncier et loi Malraux

Le déficit foncier et la loi Malraux sont deux dispositifs qui prennent en compte le montant des travaux pour calculer l’économie d’impôt. Ils proposent aux investisseurs des avantages fiscaux intéressants.

Dans les deux cas, leur but est de réhabiliter et de rénover entièrement des immeubles anciens. Cette rénovation va alors remettre à neuf les logements en les aménageant au mieux pour répondre à une demande locative.

Les futurs locataires auront donc des appartements neufs dans lesquels toutes les caractéristiques architecturales anciennes ont été mises en exergue.

On retrouve alors des logements de prestige avec des prestations haut de gamme comme par exemple du parquet en chêne, des cheminées anciennes, des moulures…

 

Nos programmes en Malraux et Déficit Foncier 

 

LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non professionnel offre aux investisseurs un avantages fiscal portant sur la mise en location d’un appartement meublé. Si la location répond à tous les critères du statut, alors les loyers reçus seront nets d’impôts.

C’est sur ce type d’investissement qu’il est important d’aménager et de valoriser l’intérieur. En effet, ce sont des biens anciens qui rentrent dans le champ d’application de ce statut. Il est alors nécéssaire de réaliser des travaux pour une mise en location. Les logements nécessitent un aménagement, un ameublement et une réhabilitation afin de lier le charme de l’ancien avec le confort du moderne et ainsi maximiser la demande locative.

Cette enveloppe travaux rentre en compte dans le mécanisme d’amortissement comptable qui permet de bénéficier de l’avantage fiscal. Il n’y a alors pas de raison de ne pas aménager au mieux son intérieur pour en faire un logement charmant et fonctionnel pour les locataires.

L’offre meublée clé en main Corneille répond donc à ce type de demande et accompagne les investisseurs dans la totalité de leur projet LMNP.

 

Nos programmes en LMNP

 

Pour plus de renseignements sur nos différents investissements immobiliers, n’hésitez pas à contacter nos conseillers Corneille Patrimoine.