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Dispositif LMNP 2019 : conditions et avantages !

04/04/2019

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Comment fonctionne la Location Meublée Non Professionnelle ?

 

Le dispositif du Loueur Meublé Non Professionnel, plus communément connu sous l’acronyme LMNP, consiste à mettre en location un bien immobilier meublé. 

Ce type d’investissement est particulièrement recherché par des investisseurs en quête de sécurité et d’avantages fiscaux. En effet, le LMNP vous assure une rentabilité locative supérieure à la moyenne et vous permet de bénéficier de loyers défiscalisés. 

Néanmoins, certaines conditions doivent être respectées pour pratiquer ce type d’investissement : 

  • L’investisseur, personne physique ou morale, se doit de louer le bien à usage d’habitation 
  • La location meublée ne doit pas représenter l’activité principale du bailleur : 
    • Les loyers annuels doivent être inférieurs à 23 000 €

Ou

  • Les recettes issues de la location meublée ne doivent pas être supérieures aux revenus du foyer fiscal de l’investisseur soumis à l’impôt sur le revenu
  • S’assurer que le bien comporte tous les meubles exigés par l’administration fiscale

Afin de bénéficier du statut LMNP, l’investisseur doit meubler son logement permettant une occupation immédiate par le locataire. Pour se faire le bailleur doit respecter la liste suivante : 

  • Une literie comprenant couette et couverture
  • Un réfrigérateur et un congélateur
  • Des étagères de rangement
  • La vaisselle nécessaire au quotidien pour la prise des repas
  • Des ustensiles de cuisine
  • Une table et des chaises
  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Des luminaires
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres
  • Du matériel d’entretien ménager

Le dispositif LMNP peut être réalisé de deux manières différentes : 

  • Dans un logement dit « classique » 
  • Dans un logement intégré au sein d’une résidence de service

 

Le dispositif LMNP dans un logement « classique »

 

Depuis quelques années, cette typologie d’investissement meublé est particulièrement recherchée par les investisseurs. En effet, elle présente un certain nombre d’atouts : 

Tout d’abord, la location d’un logement meublé dans une résidence « classique » vous assure une rentabilité plus importante qu’au sein d’une résidence de service. Pour preuve, elle est généralement comprise entre 5% et 7%, à la différence de l’investissement meublé dans une résidence de service qui va rarement dépasser les 4% de rentabilité. 

Ensuite, investir dans une résidence classique vous permet de choisir à la fois votre emplacement mais également la typologie du bien (studio, T2, T3 etc) adaptée à la situation géographique définie. Or pour réussir son investissement il est nécessaire de louer au bon endroit afin de s’assurer une location sereine et une revente dans les meilleures conditions. 

A la différence d’une location nue, la location meublée s’adresse à une catégorie précise de locataire, il convient de maîtriser l’emplacement afin de s’assurer des besoins locatifs afférents. 

Pour se faire, il faut privilégier les zones de tensions locatives au sein des cœurs de villes, proche des facultés ou des commerces. 

Enfin, l’investissement en LMNP dans une résidence classique vous assure la pleine maîtrise de votre bien immobilier. En effet, vous n’avez aucune contrainte légale ou imposé par un gestionnaire, vous pouvez décider, par la suite, de le louer en nue, de l’habiter ou de le revendre librement aussi bien à des investisseurs qu’à des acquéreurs souhaitant s’y installer.  

En somme, la forte rentabilité locative, la souplesse de l’investissement et la liberté dans le choix du bien sont autant d’atouts qui vous sécurise dans la réalisation de votre projet immobilier.  

 

Le dispositif LMNP dans une résidence de service

 

Vous pouvez réaliser un investissement immobilier sous le dispositif LMNP au sein d’une résidence de service. 

Une résidence de service est un parc immobilier géré par un gestionnaire, elles peuvent prendre plusieurs formes : 

  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences séniors 
  • Les résidences d’affaire
  • Les résidences EHPAD 
  • Les résidences de tourisme

Pour être considéré en tant que résidence de service, il faut respecter au moins trois des quatre critères suivants :

  • Entretien du logement
  • Accueil de la clientèle
  • Prise en charge du petit déjeuné
  • Fourniture du linge de maison

Ce type d’investissement vous permet de déléguer l’entièreté de la gestion immobilière. De plus, il est convenu que le gestionnaire vous garantisse vos loyers. Cela vous permet de connaître précisément la rentabilité de votre bien et de vous libérer de l’intégralité des contraintes de gestion. 

Toutefois, nous attirons votre attention sur le risque de ce type de gestion. En effet, que se passe-t-il si le gestionnaire ne parvient pas à louer les appartements ? Bien souvent les difficultés du gestionnaire sont répercutées sur l’investisseur avec une renégociation du loyer à la baisse et, à fortiori, une difficulté dans la revente du bien. 

Malgré une garantie des loyers par le gestionnaire, il est nécessaire de s’assurer que l’emplacement de la résidence répond au marché immobilier locatif du secteur afin d’assurer un taux de remplissage élevé et une revente dans les meilleures conditions.  

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Les avantages d’un investissement locatif en LMNP

Investir dans un bien immobilier sous le dispositif LMNP vous apporte de nombreux avantages. 

Tout d’abord, grâce à un mécanisme d’amortissement comptable, les loyers perçus seront entièrement défiscalisés vous assurant une forte rentabilité nette d’impôt.

De plus, vous n’êtes pas soumis à un quelconque plafonnement des loyers. Ainsi, vous pourrez fixer librement le montant de votre location en fonction du marché immobilier locatif du secteur. A noter qu’à logement équivalent, la location meublée vous permet en général de fixer un loyer 30% plus élevé qu’une location nue. 

Réaliser un investissement immobilier locatif sous le dispositif LMNP vous permet donc de profiter d’une forte rentabilité locative en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse. 

Cette typologie d’investissement constitue par conséquent une excellente stratégie pour compléter vos revenus et préparer votre retraite. 

Si vous souhaitez étudier un projet d’achat immobilier sous le dispositif LMNP, n’hésitez pas à contacter le cabinet Corneille Patrimoine, nos experts sauront vous conseiller en tout indépendance afin d’adapter le projet immobilier à votre situation patrimoniale.  

 

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