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Faut-il fuir les villes à fort rendement locatif ?

09/02/2021

Au cours de cet article, Corneille Patrimoine vous en dit plus concernant les villes à fort rendement locatif. Sur le papier, il est tentant d’investir à Saint-Etienne, Mulhouse et Limoges où un appartement rapporte à son bailleur plus de 8% par an. La réalité est plus complexe, car le gain final dépend aussi de la plus ou moins-value réalisée à la revente. Mais, faut-il fuir les villes à fort rendement locatif ?

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Nombreux d’entre vous se fient au palmarès des villes à fort potentiel de rendement. Mais est-ce la meilleure solution ? 

En effet, selon MeilleursAgent.com, le classement se déroule comme suit : Saint-Etienne (8,7% de rendement brut avant charges et impôts), Mulhouse (8,6%), Limoges (8,2%), Bourges (7,5%), Béziers (7,3%), Le Mans (7,3%), Perpignan (7,2%), Brest (7,1%), Poitiers (6,9%) et Le Havre (6,9%).

Certains en déduiraient la liste des villes où il convient d’acheter un appartement pour le louer. Or, le rendement n’est pas le seul point à prendre en compte lors d’un investissement locatif. Il est tout d’abord judicieux de savoir quel produit serait le plus adapté dans votre situation. La Loi Pinel neuf ou ancien ? Le dispositif du Déficit Foncier ? du LMNP ? La loi Malraux ? Ou celle s’afférant aux Monuments Historiques ?

Aussi, il est important de définir votre objectif. Vous souhaitez préparer votre retraire ? Développer votre patrimoine ? etc.

 

Qu’est que le rendement locatif ?

Indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier, le rendement locatif correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition. Exprimé en pourcentage, il permet de calculer le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers engrangés chaque année.

Exemple :

Prix d’achat : 250 000 €

Loyer net annuel perçu : 12 000 €

Rendement : 12 000 / 250 000 x 100 = 4,8%

 

Baisse des prix dans les villes à fort rendement

La performance 2018 d’un investissement immobilier (dans l’ancien ou le neuf, dans une maison ou un appartement) ne dépend pas que du rendement locatif (le loyer annuel divisé par le prix du bien en début d’année), mais aussi de la plus ou moins-value en capital réalisée dans l’année. Or on constate que les villes à fort rendement sont aussi celles où la côte progresse le moins, voire recule à moyen terme.

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En cinq ans, les prix ont baissé de 10,5% dans les dix villes préalablement citées. Alors qu’ils ont progressé de 5,8% dans les dix agglomérations qui affichent le plus bas rendement locatif : Paris, Bordeaux, Lyon, Cannes, La Rochelle, Antibes, Ajaccio, Aix-en-Provence, Nice, Nantes. Une évolution en ciseau qui interpelle.

Lorsque l’on envisage d’investir dans la pierre locative, il est important de ne pas se focaliser sur le rendement de son investissement, au détriment du reste. Et pour cause, la vacance locative ainsi que les perspectives d’évolution (prix à la location, prix à l’achat) doivent aussi rentrer en ligne de compte. Si dans une ville, le prix de l’immobilier est en recul sur les douze derniers mois, cette tendance baissière laissera raisonnablement augurer, sauf remontée des prix, d’une moins-value à la sortie. De même, jeter son dévolu sur une ville dont le marché immobilier n’est pas ou peu dynamique et où la demande laisse à désirer impactera votre rendement, aussi performant qu’il soit… Pour minimiser le risque de vacance locative, ciblez, de préférence, des logements situés à proximité : des transports, commerces et zones d’emploi.

 

Quelle ville privilégier ?

Afin de réaliser un investissement durable et rentable, Corneille Patrimoine privilégie les métropoles qui profitent de la mondialisation, à commencer par Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Lille et Strasbourg.

Mais cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas des affaires à réaliser à Saint-Etienne ou Mulhouse pour un investisseur au fait des réalités locales.

Dans les villes à fort rendement, les loyers suffisent à rembourser votre mensualité bancaire. Vous pouvez donc vous constituer un patrimoine immobilier à crédit sans capital de départ, ce qui est impossible à Paris ou Bordeaux.

Quelle que soit la ville dans laquelle vous investissez, que cela soit dans un appartement ou une maison, dans l’ancien ou le neuf, pour défiscaliser ou vous doter d’un capital à transmettre, plus vous consacrerez du temps à votre opération, plus vous gagnerez. C’est la règle d’or de l’investissement immobilier locatif.

Malgré le temps consacré à votre recherche, trouver un investissement regroupant de nombreux atouts n’est pas simple. Pour se faire, Corneille Patrimoine vous accompagne tout au long de votre démarche en vous proposant des biens adaptés à votre situation.

Corneille Patrimoine, expert en investissement immobilier sur l’Ouest, vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière à adopter, en fonction de votre situation.

Vous souhaitez réduire vos impôts,
préparer votre retraite ou simplement vous construite un capital ?

Faites appel aux experts de Corneille Patrimoine, qui sauront vous conseiller pour un investissement locatif .

 

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