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Investir à Nantes dans l’immobilier avec les dispositifs de défiscalisation

06/04/2019

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Investir à Nantes dans l’immobilier neuf avec le dispositif Pinel

 

La loi Pinel intervient dans un contexte de pénurie de logement et de volonté de relancer et stimuler le secteur immobilier français, notamment dans les zones où l’offre est insuffisante. 

A ce titre, la ville de Nantes en est le parfait exemple. En effet, l’on compte plus de 4 500 nouveaux résidents chaque année, il est donc nécessaire, pour répondre à la demande de réaliser de nouvelles constructions dans certaines zones de la ville. 

Ce dispositif est destiné à aider les investisseurs, particuliers, qui souhaitent investir dans un logement neuf (en VEFA) tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Cette réduction est possible à travers trois espaces temps d’engagement de mise en location du bien, en tant que résidence principale du locataire, à savoir :

• Pour une durée de 6 années de location, la réduction est de 12% du montant de l’investissement,

• Pour une durée de 9 années de location, la réduction est de 18% du montant de l’investissement,

• Pour une durée de 12 années de location, la réduction est de 21% du montant de l’investissement

De fait, cette réduction d’impôts est répartie à parts égales annuellement, suivant l’horizon temporel choisi, et commence l’année de l’achèvement du logement. Aussi, ce dispositif d’investissement est limité à 300 000 € par an, soit une réduction d’impôt maximale de 63 000 €, et ne peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière. La réduction d’impôt enregistrée rentre dans le plafonnement des niches fiscales égal à 10 000 € pour 2019. 

A noter qu’un investissement sous le dispositif Pinel induit le respect de certains plafonds tels que le plafond de loyer par mètre carré et celui des ressources du locataire ; en fonction de la zone géographique d’investissement (trois zones éligibles existent mais à des plafonds différents : les zones A, ABis et B1).

Suivant le type d’investissement sélectionné le rendement locatif sera compris entre 3% et 5% net. Outre cette rentabilité issue des loyers, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt qui améliorera la rentabilité de l’opération. Le gain fiscal permet donc d’augmenter sensiblement le rendement initial, passant de 4% à 6%. 

Il ne fait donc aucun doute qu’investir à Nantes dans l’immobilier locatif vous permettra de vous constituer un patrimoine conséquent et de qualité, grâce notamment aux 2 effets de levier que sont le crédit et la fiscalité mais également du fait des qualités intrinsèques de la ville de Nantes. 

 

Investir à Nantes dans l’immobilier de prestige avec la loi Malraux

 

Existant depuis 1962, le dispositif Malraux est l’une des lois de défiscalisation les plus ancienne. Celle-ci vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% du montant des travaux réalisés sur le bien que vous allez acquérir.

Pour cela, il faut que l’appartement se situe dans un Secteur Sauvegardé de la ville de Nantes et qu’il subisse une restauration complète supervisée par les Architectes des Bâtiments de France. La loi Malraux vous permettra de bénéficier d’un fort levier fiscal tout en faisant l’acquisition d’un appartement de prestige dans un secteur très prisé de la Cité des Ducs.

Néanmoins, certains secteurs sont plus rentables que d’autres. En effet, les biens situés hors secteur sauvegardé sont éligibles au dispositif Malraux, mais dans des conditions moins intéressantes fiscalement, puisque ces derniers vous permettront d’obtenir une réduction d’impôts de seulement 22% du montant des travaux, contre 30% en secteur sauvegardé. A noter que cette réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.   

Le centre-ville historique de Nantes possède l’un des secteurs sauvegardés les plus étendus de France. En effet, il couvre actuellement 126 hectares et s’étend des Cours Saint Pierre et Saint André jusqu’au quai de la Fosse en incluant la place Sanitat. En 1985, la ville de Nantes mets en place un programme de restauration de son patrimoine par l’intermédiaire de l’association Nantes Renaissance. Il préconise la conservation des immeubles d’intérêt patrimonial par l’intermédiaire des architectes des bâtiments de France.  

Compte tenu d’un espace géographique limité au secteur sauvegardé, les restaurations Malraux sont rares. Cet investissement à Nantes constitue par définition une opportunité, tant par les prestations haut de gamme des appartements proposent que par la situation géographique au cœur du centre ville de Nantes.

Point essentiel en termes de rentabilité, le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement de loyer. Vous pourrez ainsi fixer librement le montant du loyer du bien de prestige que vous allez acquérir. Au vu de la forte demande locative, de l’emplacement premium et du standing élevé des prestations intérieures de l’appartement, vous pourrez vous positionner sur la tranche haute des loyers et ainsi réaliser un investissement locatif rentable et cohérent dans le temps.

Sur le long terme, investir à Nantes dans l’immobilier avec le dispositif Malraux permet d’allier à la fois, une forte défiscalisation accompagnée d’une rentabilité locative, mais également une sécurisation de son patrimoine à travers un investissement durable. 

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Investir à Nantes dans l’immobilier de prestige avec la loi Monuments Historiques

 

La loi Monuments Historiques est la plus ancienne loi de défiscalisation existante à ce jour. Pour pouvoir en bénéficier, il vous faudra acquérir un bien qui va être intégralement restauré dans un immeuble classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques. 

Ce dispositif s’avère particulièrement intéressant fiscalement puisqu’il ne fonctionne pas sous forme de réduction d’impôts, mais sous forme de déduction du revenu global. En effet, l’ensemble des travaux réalisés (sur l’appartement et sur le bâtiment) sont déduits de votre revenu global vous offrant ainsi une importante déduction d’impôts. Selon votre tranche marginale d’imposition, vous pourrez donc obtenir jusqu’à 45% de réduction d’impôts. 

De plus, ce dispositif de défiscalisation ne connait pas de plafond. Suivant le budget travaux prévu par le promoteur, vous pouvez donc réduire votre impôt sans limite.

Malgré un centre-ville connu pour ces bâtiments historiques, profiter d’un tel investissement immobilier à Nantes est devenu rarissime. 

Investir dans l’immobilier à Nantes sur un Monument Historique, c’est entretenir l’Histoire de France. Pour cause, les Monuments Historiques se caractérisent par des appartements de prestige avec une architecture d’exception où l’on retrouve l’empreinte historique associée au confort moderne.  

Ainsi, l’acquisition d’un bien en Monument Historique à Nantes s’apparente à un investissement immobilier long-terme : patrimonial et sécurisant. 

A juste titre, l’immobilier de prestige est une denrée rare à fort potentiel, c’est pourquoi nous vous conseillons fortement de nous contacter en cas d’intérêt sur ce dispositif. 

Vous pourrez ainsi profiter d’une analyse patrimoniale complète et d’une présentation exhaustive du marché Monument Historique à Nantes par notre expert en la matière.

De fait, la technicité de ce dispositif MH est à la hauteur de ses nombreux avantages : transmission avantageuse, fort levier fiscal, possibilité d’occupation, aucun plafond de loyer ni d’investissement.

 

Investir à Nantes dans l’immobilier de prestige avec le Déficit Foncier

 

Le Déficit Foncier représente une solution d’optimisation patrimoniale et fiscale qui peut s’avérer particulièrement efficace. Il s’adresse aux investisseurs détenant déjà des appartements ou souhaitant acquérir, à terme,  plusieurs biens locatifs. Cet investissement s’inscrit dans une optique de réduire la fiscalité des revenus fonciers. Le mécanisme du déficit foncier s’avère donc très efficace puisqu’il permet de bénéficier d’une double réduction d’impôts :

  • L’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d’imposition)
  • Les prélèvements sociaux ( de 17.2%)

Ainsi, un investisseur ayant un bien locatif, et étant fiscalisé à une Tranche Marginale d’Imposition à 41%, bénéficiera au total d’une réduction d’impôts de 58.2% sur les travaux réalisés.

Surtout, ce mécanisme bénéficie, dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, d’un effet incitatif de 50%, rendant l’opération encore plus intéressante en 2018.

Pour pouvoir en bénéficier, il vous faut tout d’abord acquérir un bien nécessitant des travaux. Vous pourrez alors déduire la totalité des travaux de vos revenus fonciers et ainsi avoir accès à une double défiscalisation.

Vous aurez donc un impact immédiat sur votre fiscalité tout en profitant d’une réhabilitation complète de l’appartement et du bâtiment situé au cœur de la ville de Nantes. C’est un dispositif très avantageux qui se veut très rentable pour les personnes investissant dans l’immobilier au sens large (immobilier en direct, SCPI….).

Au contraire des lois de défiscalisations précédentes, ce dispositif de droit commun n’est pas contraignant. C’est-à-dire qu’il n’existe pas de zone à respecter, pas de plafond à prendre en compte, pas de niches fiscales à étudier…. C’est le dispositif permettant une optimisation fiscale le plus souple actuellement.

Ce dispositif permet donc d’acquérir un appartement de prestige, refait à neuf, dans un quartier très prisé de Nantes, sans plafonnement de loyer tout en bénéficiant d’une très forte réduction d’impôts. Par ailleurs, compte tenu de l’augmentation constante du prix de l’immobilier à Nantes vous pourrez également envisager une plus-value lors de la revente de votre bien. Nous pouvons donc dire qu’investir dans l’immobilier à Nantes via le Déficit Foncier représente une réelle opportunité patrimoniale.

 

Investir à Nantes dans l’immobilier de prestige avec le dispositif Pinel optimisé au Déficit Foncier

 

Le dispositif Pinel optimisé au Déficit Foncier, ou le cumul d’une double optimisation fiscale au sein d’un même investissement immobilier. 

En effet, ce dernier vous permet de profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix du bien couplée à la déduction de l’enveloppe travaux vous permettant de réduire l’imposition sur vos revenus fonciers. 

L’intérêt de ce dispositif est double, il vous permet, grâce au dispositif Pinel, de réduire votre imposition sur le revenu jusqu’à 6 000€ par an pendant 9 années mais également d’encaisser vos revenus locatifs sans générés d’imposition sur le revenu ni de prélèvement sociaux, du fait du déficit foncier. 

Pour se faire, l’investisseur doit faire l’acquisition d’un bien nécessitant des travaux de réhabilitation mais également s’assurer de l’éligibilité au dispositif Pinel. 

Contrairement au mécanisme du déficit foncier, l’investissement en Pinel ancien doit répondre à un certains nombres d’exigences pour bénéficier de la réduction d’impôt.

En effet, l’investissement en question doit se trouver dans un état de délabrement avancé, de plus, les travaux de réfection doivent permette au bien d’acquérir l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent (prévue à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ainsi que des performances techniques (énergétique, thermique etc.) proches de celles d’un logement neuf. 

La ville de Nantes possède un centre ville particulièrement riche d’ancien immeuble du XVIIIème siècle qui ne demande qu’à être réhabilité. Investir en dispositif Pinel optimisé au déficit foncier à Nantes c’est l’assurance d’un emplacement de prestige pour un bien profitant d’une réhabilitation proche de l’état neuf. 

Je vous invite à découvrir de somptueux projets comme : la rénovation de l’ancienne Clinique Saint Augustin, situé dans le quartier Saint Félix / Haut Pavé, ou encore la réhabilitation d’un immeuble sur le prestigieux boulevard Guist’hau. 

L’ensemble de nos projets éligibles en Pinel optimisé au déficit foncier présente des caractéristiques différentes. 

C’est pourquoi nous vous conseillons fortement de nous contacter en cas d’intérêt sur ce dispositif. Vous pourrez ainsi profiter d’une analyse patrimoniale complète et d’une présentation exhaustive du marché en lien avec le Pinel réhabilité à Nantes. 

 

A travers cet article, nous vous avons présenté tous les dispositifs de défiscalisation vous permettant d’investir à Nantes dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts intéressante. Pour plus de renseignements sur ces dispositifs, n’hésitez pas à nous contacter !