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La simulation en loi Pinel

03/10/2019
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation très intéressant à Nantes !

La loi Pinel permet de bénéficier d’avantages considérables tels que des frais de notaire réduits et des réductions d’impôt importantes.

Mais elle est également soumise à plusieurs contraintes, ainsi quelques questions se posent :

  • La loi Pinel est-elle vraiment intéressante ?
  • Quel est le coût de ce type d’investissement immobilier ?
  • Quel budget devez-vous y consacrer ?
  • Quelle rentabilité pouvez-vous espérer ?

 

A travers cet article nous verrons les différents éléments à prendre en considération lors de la réalisation d’une simulation en loi Pinel.

Comme pour tout investissement et avant toute chose, il est primordial de déterminer le budget que vous comptez allouer à cet investissement. 

 

Simulation Pinel : le budget

Afin de déterminer ce fameux budget, plusieurs éléments vont être pris en compte :

  • Le montant de votre impôt
  • Votre endettement
  • L’apport envisagé
  • Le budget mensuel que vous souhaitez y consacrer (appelé effort d’épargne)

 

Afin de déterminer le budget mensuel que vous demandera l’investissement en loi Pinel, il est important de réaliser une simulation. Cette simulation financière a alors pour but d’évaluer la faisabilité du projet ainsi que sa rentabilité.

L’effort mensuel, autrement dit ce que vous coutera la loi Pinel chaque mois, se calcule comme suit :

(Mensualité du crédit+ charges de copropriété + taxe foncière/12+ impôt sur le loyer)-loyer-réduction d’impôt mensuelle

 

Exemple : Investissement de 250 000€ via un crédit sur 20 ans

  • Mensualité :  1 250€ assurance incluse
  • Charges de copropriété : 30€
  • Taxe foncière : 50€/mois
  • Impôt sur le loyer : 70€/mois
  • Loyer : 695€
  • Réduction d’impôt : 5 000€/an soit 416€/mois

 

Effort d’épargne :(1250+30+50+70)- (695+416) Soit 289€/mois

Dans cet exemple il faut avant tout vérifier que l’impôt sur le revenu payé par le client est d’au moins 5 000€/an et qu’il a la capacité d’injecter 289€/mois sur ce projet.

Nous allons voir dans cet article l’illustration de la simulation à travers un cas concret.

Prenons l’exemple d’un cas concret ; Monsieur Dupont paie chaque année 5 000€ d’impôt sur le revenu. Après un rendez-vous chez un gestionnaire de patrimoine, il choisit d’investir à Villeurbanne qui se situe en zone A, les loyers plafonds sont fixés par arrêté préfectoral à 12.15€ par m2. Le choix de logement se porte sur un T2 de 40m2 avec un balcon de 6m2 d’une valeur de 210 000€ avec un parking de 15 000€, soit un total de 225 000€.

Ils déposent plusieurs dossiers pour des demandes de prêt sur 15, 20 ou 25 ans.

 

La réduction d’impôts

La réduction d’impôt est de 2%/an du prix de l’appartement neuf pendant les 9 premières années puis passe à 1% par ans jusqu’à la 12ieme année.

Les frais d’acquisition (couramment appelés « frais de notaire ») sont seulement de 2,5% car il s’agit d’un appartement neuf.

Les frais de notaire sont donc ici de 5 250€.

 

L’appartement de M.DUPONT lui coutera donc au total 230 250€, ce prix sera la base de calcul de la réduction d’impôt de la loi Pinel :

– Pour 6 ans, la réduction est de 12% soit 27 630€

– Pour 9 ans, la réduction est de 18% soit 41 445€

– Pour 12 ans, la réduction est de 21% soit 48 352€

Monsieur Dupont choisi une durée de 9 ans ce qui lui permettra de bénéficier de 4 605€ de réduction d’impôt annuelle. Il ne paiera plus que 395€ d’impôt sur le revenu.

 

Comment calculer le plafond de loyer ?

Si la loi Pinel permet de bénéficier de fortes réductions d’impôt, elle impose en contrepartie un certain nombre de contraintes, dont un plafonnement de loyer, voyons comment le calculer et surtout comment optimiser votre investissement.

 

On observe 2 plafonds de loyer dans la loi Pinel :

  • Plafond selon la ville
  • Plafond selon la surface de l’appartement

 

La 1èreétape consiste à déterminer le plafond de la ville dans laquelle se trouve l’appartement. A Villeurbanne les loyers sont plafonnés à 12.15€ par m2.

Une fois ce 1erplafond déterminé, la 2èmeétape consiste à déterminerla surface pondérée de l’appartement de la façon suivante :

Surface habitable de l’appartement + 50% des annexes (balcon, terrasse, loggia)

Dans notre exemple la surface pondérée sera donc de 40m²+ 3m²= 43m²

La 3èmeétape consiste à appliquer un coefficient multiplicateur à cette surface pondérée :

Ce coefficient multiplicateur diffère selon que la surface pondérée soit supérieure ou inférieure à 38m².

Dans notre exemple la surface pondérée est supérieure à 38m2 :

Le calcul est donc le suivant : 0,7 + (19/surface pondérée soit 43)

Plafond de loyer = surface pondérée x (coeff. Multiplicateur x plafond de la zone) soit un loyer 588,25€.

 

Ainsi, Monsieur Dupont devra louer son appartement à Villeurbanne au maximum 588,25€ par mois.

 

Quid du stationnement ?

Le stationnement n’entre pas dans le détail du calcul, vous avez alors 2 solutions :

– Inclure le prix du stationnement dans le calcul de la réduction d’impôt et louer le stationnement avec l’appartement au loyer plafonné

– Sortir le stationnement de la réduction d’impôt, vous pourrez alors pratiquer le loyer que vous voulez sur le stationnement

 

Ainsi dans notre exemple, M.DUPONT aura 2 solutions :

– Louer l’appartement le garage au prix de 588.25€ avec une réduction d’impôt de 4 605€

– Louer l’appartement 588.25€ + le garage à 80€ et bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 305€

Dans cette simulation en loi Pinel, louer le garage à part s’avère plus intéressant puisque le loyer du garage est supérieur au gain fiscal du garage. Tout dépend finalement du marché locatif.

Une étude locative est essentielle, elle doit permettre de déterminer un loyer marché pour un appartement avec garage.

 

Le prêt immobilier

Le financement de ce type d’investissement immobilier est essentiel.

L’effet de levier du crédit est très important, d’autant que les frais du crédit ( frais de dossier, hypothèque, intérêts) sont déductibles fiscalement.

Il est donc préférable de ne pas réaliser d’apport et d’opter pour un crédit permettant de financer cet investissement immobilier neuf.

 

Nous allons voir les différentes mensualités sur un prêt sur 15, 20 et 25 ans pour un montant de 230 250€ :

  • Sur 15 avec un taux d’intérêt à 1% la mensualité sera de 1 378€
  • Sur 20 ans avec un taux d’intérêt à 1,20% la mensualité sera de 1 079€
  • Sur 25 ans avec un taux d’intérêt à 1,40% la mensualité sera de 910€

 

Attention ces mensualités s’entendent hors assurance, cette partie est devenue de plus en plus importante, en effet alors que les taux sont historiquement bas, il est impératif de négocier au mieux l’assurance du crédit ou l’on constate des écarts importants.

 

Depuis l’amendement Bourquin, on peut changer d’assurance à n’importe quel moment après la 1èreannée.

Avec le loyer, il est plus intéressant de prendre un prêt sur 25 ans, cela signifie que Monsieur Dupont aura un différentiel entre son prêt et son loyer de 279€ par mois dans cet simulation en loi Pinel.

 

La rentabilité

On entend tout et surtout n’importe quoi sur la rentabilité d’un investissement immobilier.

Plutôt que de parler de 3, 4 ou 8%, il est plus parlant de comparer le capital constitué à la fin du projet.

L’idée ici est de comparer, pour un même investissement mensuel, quel sera le capital dans 9 an en plaçant cette somme sur un PEL, une assurance vie ou un appartement.

 

Pour un appartement neuf éligible à la loi Pinel de 250 000€ à Lyon, le coût mensuel sera le suivant :

  • Mensualité pour un crédit sur 20 ans :  1 250€ assurance incluse
  • Charges de copropriété : 30€
  • Taxe foncière : 50€/mois
  • Impôt sur le loyer : 70€/mois
  • Loyer : 695€
  • Réduction d’impôt : 5 000€/an soit 416€/mois

 

simulation-pinel-tableau-comparatif

 

Effort d’épargne : 289€/mois

A la fin de la 9èmeannée, sans aucune plus-value, en revendant au prix d’achat, 250 000€, vous devrez rembourser 145 359€ à la banque puisque votre crédit porte sur 20 ans.

Par conséquent, en revendant l’appartement 250 000€, après avoir remboursé la banque vous bénéficierez d’un capital de 104 641€ alors que ce projet vous aura couté 31 212€

Dès lors, la question à se poser est de savoir quel placement permet de se constituer un capital de 104 641€ en 9 ans avec un investissement mensuel de 289€ ?

A titre d’information, en plaçant ces 289€/mois sur une assurance vie à un rendement de 2%/an, le capital dans 9 ans sera de 34 139€ soit 70 502€ de moins qu’un appartement loi Pinel.

Dans cet exemple de simulation en loi Pinel à Lyon, vous bénéficiez d’un capital plus de 3 fois supérieur à un placement financier, et ce sans aucune plus-value.