Loi Monuments Historiques

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Le régime des Monuments Historiques, au même titre que la loi Malraux, est reconnue d’utilité publique. Cela permet à l’État d’inciter les investisseurs privés à entretenir et restaurer le parc immobilier historique français. Ce patrimoine est fortement réputé pour son histoire architecturale et patrimoniale

Les points clés de la loi MH
Nos programmes MH
Quels sont les bénéfices d'un investissement en Monuments Historiques ?

Aux vues de la grandeur du territoire français et du nombre de bâtiment concerné, il est difficile de rénover ou restaurer tous les monuments présents par les seuls pouvoirs publics. En contrepartie d’une réfection complète de certains immeubles, la loi accorde donc aux investisseurs un bénéfice fiscal très intéressant. 

 

Les avantages d’un tel investissement sont conséquents, en effet, cela vous permet de déduire du revenu global l’ensemble des travaux réalisés et cela sans plafonnement. Le revenu global est la somme de tous les revenus d’un foyer fiscal, regroupant salaires, revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, BNC, BIC, etc. Ainsi, un investissement en Monuments Historiques vous procure une réduction de votre base d’imposition globale, tous revenus confondus. Si cette réduction est supérieure à votre revenu imposable, il est alors possible de la reporter sur une durée de 6 ans après la dernière année de dépense de travaux. 

 

La réduction d’impôt suite à un investissement MH est donc directement corrélée à la tranche marginale d’impôt de l’investisseur. Plus la tranche est haute, et le contribuable imposé, plus le levier fiscal de cet investissement immobilier de prestige sera important. 

 

En plus de l’avantage sur le revenu global, d’autres charges vont être naturellement déductibles du revenu foncier : 

  • L’immeuble n’est pas occupé par le propriétaire et procure des recettes imposables : Ces recettes peuvent provenir de la location des appartements qui le constitue ou bien provenir d’un droit d’entrée en cas de visite. Si ledit monument est ouvert à la visite selon les critères requis, les charges nécessaires à son ouverture sont alors déductibles du revenu foncier. Le bâtiment doit être ouvert à la visite soit 40 jours durant la période estivale soit 150 jours minimum entre les mois d’avril et septembre. 
  • Si l’immeuble ne procure pas de recette imposable :

Cela signifie qu’il n’est pas loué et qu’il ne tire pas de bénéfice de la visite, il ne dégage donc pas de revenus fonciers. Les charges foncières qui s’y rattachent sont alors déductibles du revenu global du propriétaire. Toutefois, dans ce cas il n’y a pas de déficit reportable l’année suivante. 

  • L’immeuble est occupé par son propriétaire et procure des recettes imposables :

Ce cas de figure peut être possible si l’investisseur réside dans l’immeuble et qu’il est également ouvert à la visite. Les revenus fonciers sont calculés grâce aux recettes encaissées et certaines charges sont portées à déduction. Les dépenses qui n’ont pas été prises en compte pour le revenu foncier auront le même traitement que le cas ci-dessus, c’est-à-dire les charges viendront en déduction du revenu global de l’investisseur. 

 

Ainsi le dispositif Monuments Historiques vous permet à la fois de déduire le montant des travaux sur votre revenu global mais également vous permet de déduire de vos revenus fonciers toutes charges inhérentes à l’usage de l’immeuble.  

Exemple

Exemple :

Partons du postulat que l’investissement immobilier réalisé sous le dispositif Monument Historique est de 400 000 € dont 60% du prix dédiés aux travaux de rénovation, soit 240 000 €.

Dans l’hypothèse où vous êtes soumis à une tranche marginale d’imposition de 45% et que les travaux sont réalisés sur une année fiscale.

De fait, vous pourrez déduire 240 000 € de votre revenu global, reportable jusqu’à 6 ans après l’année de dépense des travaux si cela n’est pas consommé entièrement.

 

Ainsi, sur l’ensemble de l’opération, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 108 000 €, échelonnée en cas de besoin sur 6 ans.

Quels sont les critères pour investir sur un Monument Historique ?

Il existe des critères bien définis pour qu’un immeuble entre dans le champ d’application de la loi et détienne l’appellation de Monument Historique. En outre, la loi précise que seulement deux typologies d’immeubles peuvent être éligibles à l’investissement sous le dispositif de défiscalisation des Monuments Historiques :

  • Les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques. Ce sont les immeubles dont la conservation présente un intérêt public que ce soit au niveau historique ou artistique. Cette appellation est décernée par le ministère de la culture et les travaux exécutés sur ce type de bâtiment doivent être validés par le préfet de la région.
  • Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du Patrimoine, si ce label a été accordé sur avis favorable de l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine (UDAP). L’octroi du label est notamment subordonné à la condition que l’immeuble soit visible de la voie publique. Ce qui représente un avantage pour les investisseurs compte tenu de la visibilité du bien.

Comme pour la loi Malraux, la restauration ou la rénovation doit être suivi par les Architectes des Bâtiments de France. Ils garantissent une cohérence entre les travaux réalisés et la préservation historique du bâtiment. Il ne faut pas que les travaux ne portent atteintes à la préservation du patrimoine originel de l’immeuble.

L’investisseur s’engage à conserver le bâtiment, pendant une durée minimale de 15 ans, à partir de sa date d’acquisition.

La loi Monuments Historiques est particulièrement règlementée et demande un suivi annuel.

Il est donc primordial de réaliser ce type d’investissement avec des experts du domaine immobilier afin de s’assurer d’un montage rigoureux permettant de garantir la bonne réalisation de l’opération immobilière tout au long du projet.

Quelques avantages supplémentaires à investir sur un Monument Historique
  • S’agissant de la destination du bien, le dispositif des Monuments Historiques diffère de la loi Malraux. En effet, il est possible pour l’investisseur de choisir d’y vivre, de le louer ou de le faire visiter. En tout état de cause et quel qu’en soit l’usage, l’investisseur bénéficiera des avantages fiscaux inhérents à l’opération, sous de strictes conditions.

 

  • Contrairement à de nombreux dispositif d’incitation fiscale, la loi Monuments Historiques vous permet de louer votre bien immobilier sans plafonnement de loyer. Ainsi, en fixant librement le montant de la location vous pourrez augmenter votre rentabilité locative et optimiser votre investissement immobilier à terme.

 

  • Toutefois, il est nécessaire de conserver votre bien immobilier sur le long terme, si vous souhaitez vous assurer une optimisation intégrale. En effet, en cas de revente, vous risquez une forte imposition sur les plus-values immobilières dans la mesure où le montant de l’enveloppe travaux ne rentre pas dans le calcul du prix d’achat.