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L’immobilier à Nantes 2020: l’impact du Covid-19

02/06/2020
La crise sanitaire aura-t-elle un impact sur l'immobilier à Nantes en 2020 ?

Depuis quelques mois, le pays est touché par la crise sanitaire du Covid-19 créant ainsi des modèles économiques différents dans de nombreux secteurs d’activité. On peut donc se demander si le Covid-19 va impacter le prix de l’immobilier à Nantes en 2020 ? Quelle va être la tendance sur les prix ; vont-ils baisser, augmenter ?

Avant tout chose, il est primordial d’étudier l’impact du Covid-19 au cas par cas sans tomber dans une généralité. En effet, le marché immobilier de Lyon n’est pas le même que celui Saint-Etienne par exemple. À travers cet article, nous allons étudier le marché immobilier à Nantes. 

Quels sont les atouts de Nantes pour un investissement immobilier ?

Premièrement, il est important de rappeler que Nantes est la ville la plus attractive de l’ouest de par son bassin d’emploi en plein développement et sa situation géographique avantageuse. Elle fait partie du top 10 des villes les plus attractive de France. À seulement 2h de Paris en TGV et à moins d’une heure de la côte Atlantique, Nantes présente un développement économique, touristique important et attire de plus en plus d’étudiants depuis plusieurs années. Au-delà de cet accroissement, on constate un déséquilibre entre l’offre et la demande qui explique en partie la hausse des prix que subi l’immobilier actuellement. 

De ce fait, pour comprendre l’évolution des prix, il faut analyser les éléments qui influent sur les prix de l’immobilier. 

Ainsi, 4 facteurs principaux ressortent : 

  •  L’activité économique
  •  L’activité touristique
  •  La vie étudiante
  • Le rapport entre l’offre et la demande

Nantes : une ville dynamique et touristique.

Deuxièmement, le dynamisme économique est corrélé à la création d’emplois. Si la ville propose des offres d’emploi, le nombre d’habitants sera obligatoirement en hausse. En effet, le critère principal lors de la recherche d’un logement est la proximité avec le lieu de travail. 
Nantes fait partie des grandes agglomérations française. Elle jouit donc d’une très forte demande de logement. Avec près de 700 000 habitants, la cité des ducs subi une forte tension locative. 

Outre une forte activité économique, Nantes est une destination très appréciée des touristes grâce à son histoire et son patrimoine architecturale riche, mais également du fait de la proximité avec l’océan Atlantique. Enfin, Nantes séduit chaque année de plus en plus d’étudiants. 5ème ville étudiante de France, c’est logiquement que la demande de logement augmente et entraîne un déséquilibre avec l’offre. 

En somme, les prix de l’immobilier à Nantes sont en constante haussent car l’attractivité économique, touristique et étudiante, ne cessent de se développer, à contrario, l’offre immobilière stagne. 
Pour illustrer ce phénomène, un chiffre parlant met en évidence la tension immobilière que subi Nantes. En 1 an, la demande de logements à Nantes a progressé de 22% alors que l’offre a reculé de 11%. On constate ainsi que le déséquilibre entre l’offre et la demande ne cesse de se creuser entraînant la hausse des prix.

La problématique est donc simple : pour un ralentissement des prix, 2 conditions doivent être remplies : un ralentissement de la demande et une forte augmentation de la construction.

Impact du Covid-19 sur l'immobilier à Nantes

Le Covid-19 va-t-il entraîner une baisse de la demande immobilière à Nantes 2020 ?

Pour que la demande diminue, il faudrait d’abord que l’agglomération nantaise affiche un nombre de nouveaux arrivants moins important que les départs. 

La crise sanitaire, entraînera-t-elle un exode massif des Nantais vers des villes qui propose plus d’espace ? Nantes est un bassin d’emplois français important, s’il est possible que l’on assiste à un phénomène de licenciement économique, cela sera généralisé sur tout le territoire, et même partout dans le monde puisque le Covid-19 est mondial. De ce fait, il n’y a pas de risque que l’immobilier à Nantes soit plus touché qu’une autre région, au contraire.

En effet, on remarque que les entreprises les plus touchées par cette pandémie sont les TPE et PME, les grands groupes installés dans les grandes villes sont plus solides et seront moins impactés. Le Covid-19, aura donc l’effet inverse, la population se rapprochera des métropoles attractives pour trouver un emploi plus facilement. Il est donc probable que le nombre d’habitants soit encore en progression à Nantes.

La vie étudiante à Nantes, suite au Covid-19

En effet, les étudiants sont une des cibles principales d’un investissement locative. 

Après la crise sanitaire, les étudiants retourneront étudier dès septembre. Ainsi, la demande de logement dans les grandes métropoles restera très importante et supérieure à l’offre.
Tandis que le CROUS ne peut répondre à la demande de logement étudiants. Cette tension locative entraîne inévitablement la hausse des prix de l’immobilier à Nantes en 2020. 

Les effets du Covid-19 sur le tourisme à Nantes

Ce secteur va subir l’effet du coronavirus les prochains mois, rendant la saison estivale de 2020 complexe. Les appartements destinés à la location touristique vont donc voir leur fréquentation chuter pour quelques mois. Néanmoins, cette chute de la fréquentation touristique n’entraînera pas une arrivée massive sur le marché de la revente de ce type d’appartements.

En effet, habituellement très rentable, il est difficile d’imaginer que les propriétaires de ces biens souhaitent revendre. 

Quel impact sur l’immobilier à Nantes ?

Cependant, pour la majorité, les loyers sur les 6 prochains mois seront inférieurs à ce qu’il avait prévu. Ce sont des raisons légitimes, pour autant, faut-il vendre ?

Ces inquiétudes, répondent à des questions de trésorerie et de rentabilité. Malgré tout, la vente du bien permettra-t-elle de résoudre les problèmes de trésorerie ? 

La réponse est non, tout simplement parce que vendre son bien ne réglera pas la problématique avant au minimum 6 mois :

  •  Mise en vente du bien
  •  Signature du compromis de vente
  •  Délai de financement de l’acquéreur
  • La signature, acte authentique notaire.

Cas idéal :

  • Mise en vente immédiate, début des visites le 25 mai
  •  Offre d’un acquéreur le 30 mai
  •  Signature d’un compromis de vente le 30 juin
  •  Recherche de financement : en période normale 2 mois, ici 4 mois
  •  Acte authentique : décembre

On voit donc que dans le meilleur cas, vendre son bien prendra au minimum 6 mois.
Par ailleurs, pourquoi les propriétaires vendraient leur bien ? Pour placer leur capital sur les marchés financiers ? En chute libre depuis plusieurs mois maintenant ? S’il est possible que quelques propriétaires cèdent à la panique et vendent leur bien, 90% des propriétaires conserveront leur bien.

On voit donc que sur les 3 facteurs qui expliquent le niveau des prix dans l’immobilier à Nantes ne seront pas impactés par le Covid-19. Seul le secteur du tourisme sera touché, mais uniquement à court terme, donc non, l’impact du Covid-19 n’entraînera pas la baisse des prix de l’immobilier à Nantes en 2020.

Il faut également analyser un critère important, le rapport entre l’offre et la demande.

Le Covid-19, va-t-il entraîner une hausse de l’offre immobilière ?

Nous venons de voir que la demande immobilière à Nantes n’allait pas diminuer. Cependant, l’offre, insuffisante depuis plusieurs années, sera-t-elle impactée par la Covid-19, entraînant ainsi une augmentation de l’offre immobilière sur Nantes ? 
Malheureusement non, bien au contraire… 

Premièrement, la crise sanitaire a freiné la construction d’appartements neufs. Ainsi, tous les chantiers ont été l’arrêt pendant 2 mois, le temps du confinement. Il faut noter, que tous les nouveaux projets sont suspendus pendant cette même période, donc non seulement les projets en cours de construction vont être retardés, mais surtout les nouveaux projets sont bloqués créant ainsi une forte pénurie sur le marché.

Ainsi, le Covid-19 impact donc l’immobilier à Nantes, non pas en augmentant l’offre, mais au contraire, en creusant de plus en plus l’écart entre l’offre et la demande. En résumé, les prix de l’immobilier à Nantes ne diminueront pas à cause du Covid-19.

Pourquoi l’impact du Covid-19 va entraîner une hausse des prix de l’immobilier à Nantes en 2020 ?

Comme vue précédemment, le déséquilibre entre l’offre et la demande entraîne la hausse de prix. Or, le Covid-19 va accentuer ce déséquilibre puisque la demande va au minimum se maintenir tandis que l’offre va diminuer, par conséquent les prix vont continuer à augmenter.

Concrètement, pour pouvoir faire baisser les prix de l’immobilier dans les grandes villes, il faut entreprendre plus de construction. Or, depuis presque 5 ans, on construit de moins en moins, si bien que le marché nantais est victime d’une grave pénurie de biens immobiliers.
Entre 2018 et 2019, l’offre a chuté de 11%, malheureusement, ce chiffre est amené à augmenter dû à une construction encore moins importante en 2020.

Malgré une conscience générale de ce problème, personne ne parvient à pallier ce manque de logement, malgré de nombreuses mesures visant à développer l’immobilier neuf (loi Pinel, prêt à taux 0, frais de notaire réduits..). Les nouveaux plans d’urbanisation sont souvent très contraignants, rajouter à cela, une frilosité des maires à délivrer des permis de construire encore plus en cette année d’élection.

Le confinement et plus généralement le coronavirus va accroître la pénurie de biens puisqu’il va entraîner des retards de livraison pour les chantiers en cours, des retards sur le dépôt de permis de construire puis sur le temps de traitement de ceux-ci et donc sur la construction de futurs projets.

Il faut savoir que la durée moyenne entre le dépôt d’un permis de construire et la fin de la construction du projet est de 3 ans, le coronavirus va donc entraîner une baisse du nombre de constructions sur les 3 prochaines années, creusant encore le déficit de logements.

Enfin, en plus d’un arrêt des chantiers et de la suspension du traitement des projets en cours pendant le confinement, comment l’activité de la construction après le confinement réagira-t-elle ? Les promoteurs, vont-ils prendre le risque d’acheter de nouveaux terrains, de s’endetter encore davantage… Actuellement, il est extrêmement difficile d’émettre des scénarios, mais une chose est certaine : le nombre de constructions va diminuer.

Fort d’une expérience de plus de 10 ans dans le secteur de l’immobilier d’investissement à Nantes, Corneille Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement de façon indépendante et personnalisée.

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à contacter nos experts en gestion de patrimoine immobilier.

 

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