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Loi pinel : calculez le vrai coût de votre investissement

22/09/2021
Quels sont les coûts associés à la loi pinel

Mis en place en 2014, le dispositif Pinel procure un avantage fiscal aux investisseurs intéressant au niveau fiscal. La loi Pinel a été créée pour permettre la construction de nouveaux logements dans les zones tendues, telles que Lyon, Marseille ou encore Nantes.

 

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Rappel de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation particulièrement avantageux pour les investisseurs. Cette loi permet de bénéficier de 2 effets de levier stratégique pour réaliser un investissement immobilier à moindre coût.

En effet, l’effet de levier du crédit, avec des taux d’intérêt historiquement bas en 2021, permet d’investir sans apport. A noter que depuis quelques semaines les banques ont durcit leurs critères d’accord de prêt rendant l’emprunt avec apport plus difficile. Toutefois, chez certaines banques, il est encore possible d’investir sans apport sur 25 ans. De fait,  votre effort d’épargne mensuel sera de l’ordre de 200 € environ.

Ainsi, tandis qu’investir 200€/mois sur une assurance-vie vous permettra de vous constituer un capital d’environ 22 000 € pour un taux de rendement de 2%. Investir 200 €/mois en loi Pinel au cœur de ville en plein développement comme Nantes ou Angers vous permettra de vous constituer un capital de 75 000 €, soit 3 fois plus qu’un placement financier. Au-delà d’une réduction d’impôt, la loi Pinel est avant tout un excellent moyen de vous constituer un patrimoine sur le long terme à forte valorisation.

 

Comment bénéficier de la loi Pinel et de ses avantages ?

La loi Pinel permet aux investisseurs de profiter d”une réduction de 2% du montant de leur investissement pendant 9 ans et 1% de la 10ème année à la 12ème année. Dans le même temps, vous devez vous engager à louer votre bien en location nue durée 6 ans minimum. Aussi, vous devez respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires. Les plafonds de loyer sont mis en place en fonction des zones Pinel. Le loyer varie en fonction de la zone géographique d’investissement (trois zones éligibles existent mais à des plafonds différents : les zones A, ABis et B).

A noter que, ce dispositif d’investissement est limité à 300 000 € par an, soit une réduction d’impôt maximale de 63 000 €, et ne peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière. La réduction d’impôt enregistrée rentre dans le plafonnement des niches fiscales égal à 10 000 € pour 2021. Il existe également un plafond de « défiscalisation » à hauteur de 5 500 €/m².

Enfin, la réduction d’impôt Pinel intervient sur l’année de livraison du bien. Il est donc normal de bénéficier de l’avantage fiscal de votre investissement 1 ou 2 ans après l’achat.

Ensuite, si la loi Pinel existe également pour certains logements anciens qui seront totalement rénovés, la priorité du gouvernement est d’inciter les investisseurs à investir dans un appartement neuf. Il est donc logique que ce dispositif de défiscalisation soit applicable à 90% sur les biens immobiliers neufs.

 

Loi Pinel l’emplacement la clé d’un bon investissement

Nous ne le répéterons jamais assez, un investissement locatif Pinel n’est pas uniquement un moyen de réduire ses impôts, c’est avant tout un investissement immobilier. L’emplacement est donc primordial. En effet, au-delà d’un aspect défiscalisant, un investissement locatif Pinel est avant tout un investissement immobilier. De fait, il faut penser à la revente. Il est toujours difficile de se projeter au moment de la revente lorsque vous achetez un bien, 10 ans auparavant. Toutefois ce critère est primordial pour ne pas réaliser de moins-value après la période d’obligation de location.

 

 

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Comment calculer le coût de son investissement loi Pinel ?

Le stationnement 

Vous avez alors 2 solutions concernant le stationnement. Soit vous incluez  le stationnement dans le calcul de la réduction d’impôt et vous le louez avec l’appartement au loyer plafonné. Soit, vous pouvez exclure le stationnement de votre investissement Pinel. Vous pourrez ainsi, appliquer un loyer sans respecter les plafonds de loyer et ainsi augmenter sa rentabilité locative. Une étude locative est essentielle, elle doit permettre de déterminer un loyer marché pour un appartement avec garage.

 

 Le prêt immobilier

Etudier le financement de ce type d’investissement immobilier est essentiel. De fait, l’effet de levier du crédit est très important, d’autant que les frais du crédit ( frais de dossier, hypothèque, intérêts) sont déductibles fiscalement.

Il est donc préférable de ne pas réaliser d’apport si la banque l’autorise. Et de fait, d’opter pour un crédit à 110 % permettant de financer cet investissement immobilier neuf comprenant les frais de notaire.

A noter que depuis l’amendement Bourquin, on peut changer d’assurance à n’importe quel moment après la 1ère année.

Nos experts peuvent vous conseiller une meilleure assurance pour votre prêt, n’hésitez pas à les contacter.

 

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La rentabilité

La rentabilité locative est subjective à chaque personne. Quand certaines parleront de rentabilité brute d’autres parleront de rentabilité nette. Certains prendront en compte la réduction fiscale d’autre non. Il est donc difficile de réaliser une réel analyse.

De fait, pour un appartement neuf éligible à la loi Pinel de 200 000€ à Nantes pour un appartement de 30m², le coût mensuel sera le suivant :

  • Mensualité pour un crédit sur 20 ans : 976 € assurance incluse
  • Charges de copropriété : 20 €
  • Taxe foncière : 35 €/mois
  • Impôt sur le loyer : 60 €/mois
  • Loyer : 420 €
  • Réduction d’impôt : 4000 €/an soit 333 €/mois

Effort d’épargne : 338€/mois

Ainsi, si nous regardons au niveau du capital constitué à 9 ans, à la fin du projet, la capital restant dû serait de 130 380 € environ sur la base d’un taux de crédit de 1.2%. Ainsi, après avoir remboursé la banque, il vous restera un capital de 69 620 € pour un coût total du projet de 36 504, soit un bénéfice de 33 116 €.

 

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  • Audit patrimonial permettant de définir le dispositif fiscal le plus adapté à votre situation
  • Détermination du budget selon votre situation financière et votre endettement
  • Sélection d’un programme immobilier  respectant tous les critères d’un bon investissement locatif
  • Sélection de l’appartement : étape essentielle pour louer puis revendre facilement
  • Négociation avec nos banques partenaires afin de vous faire bénéficier des meilleures conditions de crédit
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