Calcul rentabilité locative nette

Calcul rentabilité locative nette : Savoir évaluer la vrai valeur de son investissement

16/02/2021

calcul rentabilité locative nette – Comment évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

 

Considéré comme un investissement plus sécurisant que des placements financiers, la pierre a toujours été plébiscitée par les Français. C’est un bon moyen de se constituer un patrimoine que vous pourrez revendre pour réaliser vos projets ou léguer à vos enfants.

 

Même si l’immobilier locatif a la cote, certains bailleurs regrettent d’avoir réalisé leur investissement à cause d’un prix d’achat trop élevé, des difficultés à louer ou des charges trop lourdes. Ainsi, afin d’éviter les erreurs, comment évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ?

 

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Comment savoir acheter au bon prix son investissement locatif

 

Le premier écueil des acheteurs est de mal évaluer la valeur intrinsèque de leur bien. Car si le prix au mètre carré compte évidemment à l’heure de faire le chèque, il n’est clairement pas suffisant pour déterminer si cette acquisition vaut le coup ou non.

Que vous achetiez un logement pour l’habiter vous-même ou pour le mettre en location, c’est d’abord l’emplacement qui compte. Le quartier est-il en train de se développer ? Il y a des commerces de proximité, une école et des transports en commun ? Le taux de délinquance y est-il faible ? Voilà le type de facteurs externes qui vont influencer la valeur de votre futur bien à moyen et long terme.

 

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Par la suite, on ajoute dans la balance les facteurs internes à ce logement. Quel est le niveau de charges à prévoir ? La résidence est-elle vieillissante, sachant que cela impliquera forcément de futurs travaux ? Ces paramètres sont essentiels puisqu’ils impacteront votre rentabilité.

 

 

calcul rentabilité locative nette : avoir une vision à long terme

 

Un investissement immobilier suppose d’avoir une vision sur le long terme. Il s’agit donc de faire la part entre les loyers que vous allez encaisser et le potentiel de plus-value du bien à la revente.

Mieux vaut par exemple avoir une marge faible durant quelques années en contrepartie d’une somme conséquente lors de la cession. Plutôt que de s’emballer pour un logement qui sera très rentable les premiers temps avant de se transformer en fardeau faute de trouver des locataires ou des acheteurs.

 

De nombreux propriétaires sont ainsi appâtés par les dispositifs de défiscalisation gouvernementaux, avant de découvrir, trop tard, qu’ils ont été construits dans des régions peu dynamiques. Si le bénéfice d’un avantage fiscal est évidemment un plus, il ne doit par conséquent jamais dicter une acquisition.

 

C’est pourquoi nous nous efforçons, en tant que cabinet de conseillers indépendants, de vous fournir l’investissement le plus adapté à vos besoins, idéalement placé, avec un prix en parfaite corrélation avec le marché.

 

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Le calcul de risque vaut d’ailleurs également pour le choix du type de bien. Si les petites surfaces rapportent en général davantage, le turn-over y est fréquent, d’où un danger de vacance locative, tandis que les grandes surfaces sont moins rentables au mètre carré mais attirent des familles plus stables.

 

 

Comment calculer de la rentabilité locative nette d’un investissement immobilier ?

 

Une fois toutes ces données qualitatives en tête, il faut passer au calcul mathématique. Et gare aux sirènes immobilières affichant une rentabilité de 8 % par an. Les annonces vantant les mérites de tel ou tel achat immobilier mettent le plus souvent en avant la rentabilité brute du bien.

 

Il s’agit alors d’une équation basique qui prend uniquement en compte le montant des loyers annuels par rapport au prix d’achat du logement. Mais comment évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ?

 

Afin de déterminer ce qui finira effectivement dans votre poche, vous devez calculer la rentabilité nette de votre investissement. Et pour ce faire, vous devez soustraire à ces loyers tous les frais, charges (récurrentes et exceptionnelles) et impôts (taxe foncière, prélèvements sociaux et impact sur votre imposition sur le revenu) liés au bien. Pour vous donner un ordre d’idées, les spécialistes estiment que la rentabilité nette d’un tel placement varie entre 2 et 7 %.

 

Exemple : 

Prix d’achat : 200 000 €

Loyer annuel : 10 000 €

Charges : 1 500 €

(10 000 – 1 500) / 200 000 = 4,2% de rentabilité nette

 

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Quelle ville privilégier ?

 

Afin de réaliser un investissement durable et rentable, Corneille Patrimoine privilégie les métropoles qui profitent de la mondialisation, à commencer par Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Lille et Strasbourg.

 

Mais cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas des affaires à réaliser à Saint-Etienne ou Mulhouse pour un investisseur au fait des réalités locales.

Dans les villes à fort rendement, les loyers suffisent à rembourser votre mensualité bancaire. Vous pouvez donc vous constituer un patrimoine immobilier à crédit sans capital de départ, ce qui est impossible à Paris ou Bordeaux.

 

Quelle que soit la ville dans laquelle vous investissez, que cela soit dans un appartement ou une maison. Ou encore dans l’ancien ou le neuf, pour défiscaliser ou vous doter d’un capital à transmettre. Plus vous consacrerez du temps à votre opération, plus vous gagnerez. C’est la règle d’or de l’investissement immobilier locatif.

 

Baisse des prix dans les villes à fort rendement locatif

 

La performance d’un investissement immobilier (dans l’ancien ou le neuf, dans une maison ou un appartement) ne dépend pas que du rendement locatif. Mais aussi de la plus ou moins-value en capital réalisée dans l’année. Or on constate que les villes à fort rendement sont aussi celles où la côte progresse le moins, voire recule à moyen terme.

 

En cinq ans, les prix ont baissé de 10,5% dans les dix villes préalablement citées. Alors qu’ils ont progressé de 5,8% dans les dix agglomérations qui affichent le plus bas rendement locatif : Paris, Bordeaux, Lyon, Cannes, La Rochelle, Antibes, Ajaccio, Aix-en-Provence, Nice, Nantes. Une évolution en ciseau qui interpelle.

 

Lorsque l’on envisage d’investir dans la pierre locative, il est important de ne pas se focaliser sur le rendement de son investissement, au détriment du reste. Et pour cause, les perspectives d’évolution (prix à la location, prix à l’achat) doivent aussi rentrer en ligne de compte. Si dans une ville, le prix de l’immobilier est en recul sur les douze derniers mois, cette tendance baissière laissera raisonnablement augurer, sauf remontée des prix, d’une moins-value à la sortie.

 

De même, jeter son dévolu sur une ville dont le marché immobilier n’est pas ou peu dynamique et où la demande laisse à désirer impactera votre rendement, aussi performant qu’il soit… Pour minimiser le risque de vacance locative, ciblez, de préférence, des logements situés à proximité : des transports, commerces et zones d’emploi.

 

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Attention à la vacance locative :

 

Votre rentabilité dépend du paiement de vos loyers. Lors d’un calcul du rendement, il faut potentiellement prévoir un mois de vacance locatif. Ceci vous permettra d’obtenir différents hypothèses sur votre rentabilité.

 

Ainsi, l’absence d’un locataire vous fera perdre gros. Cependant, si vous réaliser un investissement immobilier dans une ville où la demande surpasse l’offre. Alors vous avez plus de chance de ne pas faire face à une vacance locative. De plus, il va vous falloir assumer la mensualité de votre prêt immobilier. Il vous faut donc anticiper avant de vous lancer dans un projet d’investissement.

 

 

calcul rentabilité locative nette – Un investissement à Nantes peut-il être rentable ?

 

1 / Une ville qui se développe

 

Nantes est une ville en plein essor. En effet, depuis de nombreuses années la ville ne cesse de se développer au niveau économique comme démographique.

Cela peut s’expliquer notamment du fait de sa position stratégique au sein de la France. En effet, entre terre et mer elle offre une facilité de déplacement déconcertante. La ville se situe seulement à 2 heures de Paris grâce à l’arrivée de la ligne à grande vitesse. De plus, Nantes dispose d’un aéroport international ce qui attire de plus en plus de touristes.

 

Ensuite, Nantes a toujours été une ville attractive où l’investissement immobilier se trouve être une valeur sûre. Aujourd’hui, sa croissance démographique devient un atout majeur pour la ville mais également pour les investisseurs.

 

En effet, La ville enregistre une croissance de 1.5 % par an. Son agglomération ne compte pas moins de 630 000 habitants et la ville plus de 300 000 habitants. Ainsi, sa croissance démographique est deux fois et demi supérieur à la moyenne des métropoles françaises.

 

 

2 / Une ville qui attire

 

Ainsi, de par sa qualité de vie remarquable liée à son dynamisme économique, Nantes attire de plus en plus de monde.

En effet, de par son engagement dans le développement durable, elle offre de nombreux espaces verts protégés. Ainsi, la ville s’est vu desservir le prix de ville la plus agréable d’Europe mais également Capitale Verte Européenne. Les habitants jouissent donc d’un cadre de vie paisible et confortable et d’une qualité de vie agréable.

 

De par son dynamisme, Nantes se voit accueillir chaque années plus de 41 000 étudiants qui viennent entreprendre leurs études. Avec plus d’une quarantaine d’écoles d’enseignements supérieurs à Nantes et son agglomération. Elles accueillent un total de 120 000 étudiants.

 

Nos programmes immobiliers à Nantes

 

Pour finir, Nantes est une ville qui comporte de nombreux avantages pour réaliser un investissement immobilier locatif. Du fait de sa croissance démographique qui ne cesse d’augmenter, le marché est en perpétuel développement ce qui vous assure une forte rentabilité locative !

 

L’investissement locatif vous intéresse ? Contactez Corneille Patrimoine.

 

le rendement n’est pas le seul point à prendre en compte lors d’un investissement locatif. Il est tout d’abord judicieux de savoir quel produit serait le plus adapté dans votre situation.

La Loi Pinel neuf ou ancien ? Le dispositif du Déficit Foncier ? du LMNP ? La loi Malraux ? Ou celle s’afférant aux Monuments Historiques ?

Aussi, il est important de définir votre objectif. Vous souhaitez préparer votre retraire ? Développer votre patrimoine ?

 

Corneille Patrimoine, expert en investissement immobilier sur l’Ouest, vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur la meilleure stratégie d’investissement immobilière à adopter, en fonction de votre situation.

Vous souhaitez réduire vos impôts,
préparer votre retraite ou simplement vous construite un capital ?

Faites appel aux experts de Corneille Patrimoine, qui sauront vous conseiller pour un investissement locatif .

 

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