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Revente appartement : vendre son investissement locatif après défiscalisation ?

07/12/2020

Revente appartement : vendre son investissement locatif après défiscalisation ?

Depuis des années, Corneille Patrimoine vous présente une multitude de solutions d’investissement dans la pierre afin de réaliser un investissement locatif de qualité. Mais que faut-il faire de son investissement locatif après défiscalisation ? 

Au moment où nous réalisons un investissement dans l’immobilier locatif, il existe différentes étapes importantes à ne pas négliger. Une des plus importante concerne la sortie de défiscalisation. De fait, Corneille Patrimoine vous présente les trois options différentes qui s’offrent aux investisseurs :

Revente appartement : Continuer en location nue

 

La location nue se caractérise souvent comme la solution la plus simple. Puisqu’elle s’inscrit dans le prolongement de la période de défiscalisation et présente l’avantage de ne rien changer.

En effet, cette option est particulièrement logique. Etant donné qu’un investissement immobilier doit s’envisager sur le long terme. La location nue est souvent l’option la plus utilisée (même avant la revente).

 

Revente appartement. Photo prise de l'intérieur d'une maison moderne. Baie vitrée avec à l'extérieur une piscine, des arbres et des escaliers

 

Cette solution présente aussi bien des avantages que des inconvénients :

  • Avantages : Dès lors que l’investissement fonctionne et que celui-ci profite d’une forte demande locative, la location nue reste une véritable solution. De plus, si le cumul des loyers et du remboursement du prêt permet indirectement de s’enrichir. Il n’y a aucune raison de changer.
  • Inconvénients : Lors d’une rénovation, l‘augmentation des loyers ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux, si l’investisseur souhaite en réaliser, ce qui représentera une faible hausse. De plus les options de revente par la suite peuvent être complexe. En effet, si le locataire souhaite continuer d’occuper le bien ou que les conditions de marchés se dégradent, par exemple. Aussi, fiscalement, la location nue génère souvent des revenus fonciers positifs, les intérêts d’emprunt ayant fortement diminués, et donc de l’impôt avec de surcroît des prélèvements sociaux.

 

Ainsi, la solution de continuer la location nue correspondra d’autant plus à un profil d’investisseur non risqué. En effet, prolonger ce type de location permettra à un investisseur de ne réaliser aucune démarche patrimoniale ou fiscale en laissant le contrat de bail actuel courir.

 

Revente appartement : Envisager la location meublée pour cet investissement locatif

 

Avant toute chose, pour envisager la location meublée, il est essentiel de prendre connaissance du marché, afin de déterminer s’il existe une forte demande sur ce type de location. De fait, il est judicieux d’étudier si l’emplacement de votre bien se trouve dans un secteur touristique ou étudiant.

 

Revente appartement. Salle à manger d'appartement avec une table et 5 chaises

 

Typologies de location meublée

Diverses typologies de location sont possibles :

Exemple, si vous avez investi dans un produit de défiscalisation Pinel, de type 3 , au terme des 6,9 ou 12 années, Corneille Patrimoine vous conseille de réaliser un bail meublé de colocation, si une forte demande se porte sur ce produit.

En outre, si vous avez choisi d’investir dans un studio en Malraux ou Déficit Foncier. L’idéal serait d’établir un bail de mobilité ou étudiant, ou encore mettre en place une location courte durée telle qu’Airbnb. Celle-ci est fortement voire même exclusivement liée à l’emplacement. De fait, le bien se doit de disposer de prestations premium. Ainsi que de prestations liées à l’accueil de touristes, d’étudiants ou de jeunes actifs.

A noter

Tout d’abord, financièrement il faut évidemment investir pour acheter le nécessaire (lits, meubles, ustensiles …). Cet investissement est bien souvent compensé par un loyer plus élevé en location meublée « classique ». En effet, dans les grandes métropoles, le loyer meublé est relativement plus élevé que celui nu.

Si vous souhaitez opter pour de location meublée saisonnière, il faut faire une étude précise avant de se lancer. Même si les loyers restent sensiblement plus élevés. Le bien n’est pas toujours loué et les frais de location sont souvent bien plus élevés.

En somme, fiscalement, la location meublée reste souvent très pertinente. À ce titre, on change de registre en quittant l’environnement de la fiscalité foncière de droit commun pour retrouver l’environnement du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Grâce à ce régime,  le bien peut être amorti fiscalement, créant ainsi une charge fictive, réduisant drastiquement la note fiscale.

 

Revente appartement : revendre l’investissement locatif

 

Dès que la période de défiscalisation se termine, la possibilité de revente s’offre aux investisseurs. À ce titre il convient d’être prudent :  aucune démarche ne doit être entamée (signature d’une promesse de vente, publication d’une annonce ou signature d’un mandat de vente) tant que les engagements de location liés à la défiscalisation immobilière sont encore en cours.

 

Revente appartement. Main qui tend des clés vers l'avant.

 

Afin de revendre il convient d’être pragmatique et de se poser les bonnes questions :

  • Puis-je revendre mon bien avec les conditions de marché actuelles ?
  • Le bien va-t-il bientôt être libre de toute occupation pour optimiser le prix de revente ?
  • Le prix de revente est-il acceptable par rapport au prix d’achat et éventuellement par rapport au capital restant dû ?

Ainsi, si les réponses à ces questions sont positives alors une revente sereine peut être envisagée.

Pour conclure, il est important de se pencher sur la fiscalité de ce bien. Lors de la revente d’un bien immobilier il faut réintégrer dans les revenus, les 3 éventuelles dernières années de déficit qui ont pu potentiellement s’imputer sur les revenus. Ce point devient de moins en moins apprécié dans la mesure où les taux reste bas. En effet, les biens se revendent souvent alors qu’ils généraient déjà des bénéfices fonciers.

Enfin, Corneille Patrimoine vous a présenté les 3 possibilités  pour optimiser votre investissement locatif suite à la défiscalisation. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise solution en terme d’investissement locatif. L’essentiel est de faire les bons choix en fonction de la situation de son bien et de sa propre situation personnelle.

 


Fort de plus de 10 ans d’expérience dans l’immobilier d’investissement, Corneille Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement. Pour plus de renseignements sur les diverses solutions possibles concernant l’après défiscalisation d’un investissement locatif , n’hésitez pas à nous contacter !

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