Location courte durée à Nantes : 5 choses à savoir sur la réglementation en vigueur + Exemples

La location courte durée (type Airbnb/Booking) peut être très rentable à Nantes… à condition d’être carré sur la réglementation. Entre déclaration/enregistrement, changement d’usage, plafonds de durée, copropriété, taxe de séjour et durcissements récents (loi “Le Meur”), un investisseur doit piloter le risque réglementaire comme un vrai paramètre de rentabilité.

Voici 5 points clés à connaître spécial Nantes, avec exemples concrets pour éviter les erreurs classiques.

1) À Nantes, la déclaration et le numéro d’enregistrement ne sont pas “optionnels”

Ce que dit la règle (et ce que Nantes applique)

En France, la mise en location d’un meublé de tourisme implique des formalités déclaratives (Code du tourisme). L’article L.324-1-1 encadre la déclaration et prévoit la délivrance d’un accusé de réception comprenant un numéro.

À Nantes Métropole, la démarche est très clairement cadrée : la collectivité indique que vous devez déclarer le logement en mairie (notamment via le cerfa n°14004) et propose des e-services dédiés.

Et surtout : le site “taxe de séjour / meublés de tourisme” de Nantes Métropole rappelle que le numéro d’enregistrement est obligatoire pour toute location de courte durée (résidence principale ou secondaire).

Pourquoi c’est important côté investisseur

Sans numéro d’enregistrement, vous vous exposez à :

• retrait/masquage d’annonces par certaines plateformes,

• difficultés en cas de contrôle,

• risque d’amendes selon la qualification de l’infraction et la base légale mobilisée.

Exemple concret

Vous achetez un T2 à Nantes centre pour le faire en location courte durée.
Avant même de créer l’annonce, vous devez :

1. effectuer la déclaration (e-service / cerfa),

2. obtenir le numéro d’enregistrement,

3. l’afficher sur chaque annonce (Airbnb, Booking, Abritel, site perso).

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2) Résidence principale vs résidence secondaire : la frontière qui change tout (120 jours… et demain parfois 90)

Résidence principale : plafond annuel

Pour une résidence principale, le cadre national retient une limite de 120 jours par année civile (sauf cas spécifiques).
Nantes Métropole rappelle aussi ce principe : si vous louez votre résidence principale en meublé de tourisme, c’est possible dans la limite de 120 jours/an.

Résidence secondaire / investissement : bascule vers le “changement d’usage”

Dès que ce n’est pas votre résidence principale (ou si vous voulez dépasser certains cadres), vous entrez dans une logique beaucoup plus encadrée : autorisation préalable et souvent changement d’usage (voir point 3).
Service-public est explicite : pour une résidence secondaire transformée en meublé de tourisme, une autorisation de la mairie est requise, avec un risque d’amende civile pouvant aller jusqu’à 100 000 € en cas de non-respect, et possible remise en état/astreinte.

Et demain : la loi Le Meur renforce les outils locaux

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite “loi Le Meur”) renforce les capacités des communes à réguler les meublés de tourisme.
Dans les évolutions commentées depuis son adoption, figure notamment la possibilité, par délibération motivée, d’abaisser la durée maximale de location des résidences principales de 120 à 90 jours dans certaines communes (selon les choix locaux).

Exemples

• Exemple A (résidence principale) : vous vivez à Nantes 10 mois/an et louez 8 semaines l’été + quelques week-ends → vous restez sous le plafond (à condition de bien suivre le décompte).

• Exemple B (résidence secondaire) : vous avez un pied-à-terre à Nantes, loué toute l’année en courte durée → vous êtes typiquement dans un schéma “changement d’usage/autorisation”, donc beaucoup plus sensible en contrôle.

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3) À Nantes, le “changement d’usage” est un sujet central (et c’est là que beaucoup se plantent)

Le changement d’usage : définition simple

À Nantes Métropole, la page dédiée explique que le changement d’usage consiste à occuper un logement autrement qu’en habitation “traditionnelle” et précise qu’il faut solliciter une autorisation lorsque vous mettez un logement en location meublée de tourisme / courte durée (type Airbnb).

Au niveau national, l’administration rappelle que louer de façon répétée pour de courtes durées un logement normalement destiné à l’habitation constitue un changement d’usage au sens du Code de la construction et de l’habitation, et que dans certaines communes une autorisation préalable du maire est nécessaire.

Ce que ça implique pour un investisseur

Le changement d’usage, c’est le “verrou” qui peut :

• autoriser (ou refuser) votre stratégie LCD,

• conditionner l’autorisation (par exemple, exigences particulières),

• rendre votre projet non finançable “en pratique” si la banque conditionne la rentabilité à la LCD et que l’autorisation est incertaine.

Exemple concret (cas typique)

Vous achetez un T1 proche Gare Sud / centre-ville pour faire de la courte durée :

• si c’est un investissement (donc pas votre résidence principale), vous devez sécuriser la possibilité réglementaire avant de baser votre prévisionnel sur 70–80% de taux d’occupation.

• le bon réflexe : intégrer dans votre due diligence un check “changement d’usage” (démarches, délais, contraintes, pièces, statut copropriété).

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4) Taxe de séjour : ce n’est pas “un détail”, c’est une obligation structurante

La taxe de séjour est un sujet opérationnel mais aussi réglementaire : elle est souvent au cœur des contrôles, car elle laisse des traces (plateformes, déclarations, reversements).

Nantes Métropole met à disposition une plateforme dédiée à la taxe de séjour et au suivi des meublés de tourisme, avec des informations sur les obligations et les démarches.

Côté investisseur : pourquoi ça compte vraiment

• La taxe de séjour impacte l’expérience client (prix affiché vs prix final) et votre taux de conversion.

• Selon les plateformes, la collecte peut être automatisée (mais il faut vérifier le paramétrage et les règles locales).

• En cas de gestion en direct (site perso, channel manager), vous devez maîtriser le process.

Exemple concret

Vous faites 180 nuitées/an sur Nantes, panier moyen 90 € :

• si la taxe est mal collectée ou mal reversée, vous créez un risque évitable (rattrapage + tensions avec la collectivité).

• bonne pratique : intégrer une checklist mensuelle (nuitées, collecte, reversement, cohérence avec l’occupation).

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5) Les nouveautés “post 2024” à intégrer dans votre stratégie : copropriété, enregistrement généralisé, DPE, fiscalité

5.1 Copropriété : information du syndic et règles plus explicites

Depuis les évolutions récentes, l’administration rappelle notamment que :

• le règlement de copropriété peut autoriser ou interdire ce type de location,

• et qu’un copropriétaire qui se déclare comme loueur de meublé de tourisme doit en informer le syndic (mentionnée dans les mises à jour liées aux évolutions récentes).

Investisseur = vigilance : un bien “parfait sur le papier” peut devenir un casse-tête si :

• le règlement interdit (ou limite fortement) la location touristique,

• l’immeuble a un historique de tensions (nuisances, va-et-vient),

• les copropriétaires poussent une stratégie anti-LCD.

Exemple : vous achetez dans un immeuble bourgeois du centre. Rendement LCD excellent… sauf que le règlement l’interdit ou que la copropriété le restreint fortement : votre modèle bascule en meublé longue durée (et votre TRI change).

5.2 Enregistrement généralisé : échéance nationale

Service-public indique qu’à partir du 20 mai 2026, toutes les mairies devront avoir mis en place une procédure d’enregistrement et délivrer un numéro d’enregistrement pour les meublés de tourisme déclarés.
Des analyses juridiques récentes soulignent également cette généralisation du numéro d’enregistrement avec application au plus tard à cette date.

Pour Nantes, vous êtes déjà dans une logique d’enregistrement/numéro : donc ce point joue surtout sur la lisibilité future et le renforcement des contrôles.

5.3 DPE : trajectoire de durcissement (à anticiper dès l’achat)

Le Guide pratique 2025 (Ministère/écologie) rappelle que les meublés de tourisme sont progressivement soumis à des exigences proches des locations longue durée, et mentionne des jalons (2025/2028/2034) dans le contexte des évolutions récentes.

Lecture investisseur :

• Un actif acheté “juste rentable” mais énergivore peut devenir un actif à CAPEX forcé.

• Sur de la courte durée, vous pouvez parfois absorber des travaux via le pricing… mais à condition d’avoir une stratégie et une trésorerie.

5.4 Fiscalité : micro-BIC moins “généreux” pour le non classé

Le Guide pratique 2025 rappelle la réforme fiscale : pour les revenus de location perçus en 2025, le micro-BIC prévoit notamment un abattement de 30% (plafond 15 000 €) pour les meublés de tourisme non classés, et 50% (plafond 77 700 €) pour les classés (selon les conditions).

Exemple simplifié

• Vous faites 20 000 € de recettes en LCD non classée : vous pourriez sortir du cadre micro (plafond) ou perdre l’avantage attendu → votre “net net” baisse.

• Vous visez le classement : vous cherchez à sécuriser un cadre plus favorable (mais il faut que le positionnement du bien justifie la démarche).

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Les 5 erreurs fréquentes à Nantes (et comment les éviter)

1. Acheter en se disant “on verra après” pour le changement d’usage → à éviter : due diligence réglementaire avant l’offre (ou condition suspensive adaptée).

2. Publier sans numéro d’enregistrement → à éviter : démarche mairie/plateforme Nantes Métropole avant la mise en ligne.

3. Confondre résidence principale et investissement → à éviter : clarifier le statut réel et la stratégie (120 jours, autorisations).

4. Ignorer la copropriété → à éviter : lecture du règlement, historique d’AG, ambiance immeuble.

5. Négliger la trajectoire DPE + fiscalité → à éviter : intégrer une marge travaux + un scénario fiscal conservateur dans le business plan.

Conclusion investisseur : à Nantes, la rentabilité LCD se construit aussi sur la conformité

À Nantes, la location courte durée reste une stratégie intéressante, mais elle doit être pensée comme un investissement “professionnel” : conformité, documentation, vérification du statut du bien, pilotage fiscal, gestion du risque copropriété, et anticipation des durcissements.