Comment diviser un bien immobilier : stratégies et étapes clés

La division d’un bien immobilier est une stratégie puissante pour optimiser son patrimoine. Que ce soit pour mieux le louer, faciliter une transmission ou augmenter sa rentabilité, ce processus mérite réflexion et rigueur.

Voici comment procéder.

L’investissement locatif vous intéresse ? Contactez Corneille Patrimoine.

Pourquoi diviser un bien immobilier ?

Diviser un bien immobilier, ce n’est pas simplement couper un espace en deux. C’est une décision stratégique qui peut transformer la valeur, la rentabilité et la souplesse de gestion de votre patrimoine. Voici les principales raisons qui motivent cette opération :

Optimiser la rentabilité locative

En divisant un logement spacieux en plusieurs unités, vous augmentez le nombre de loyers perçus. Par exemple :

• Un appartement de 100 m² peut générer un seul loyer
• S’il est divisé en deux logements de 50 m², chacun se louera à un tarif plus élevé au mètre carré
• Résultat : des revenus locatifs significativement supérieurs

C’est particulièrement pertinent dans les zones tendues, où la demande pour les petites surfaces est forte (étudiants, jeunes actifs…).

Faciliter la revente par lots

Un bien divisé peut se vendre plus facilement et à meilleur prix :

• Chaque lot attire une cible différente : primo-accédants, investisseurs, retraités…
• La vente fractionnée est souvent plus rapide qu’une vente globale
• Elle permet aussi de liquider progressivement son patrimoine sans céder l’ensemble

Simplifier la transmission du patrimoine

Pour éviter les conflits ou les indivisions complexes entre héritiers :

• Diviser physiquement ou juridiquement un bien permet d’attribuer à chacun une part claire et distincte
• Cela facilite les donations de son vivant, avec une gestion optimisée des abattements fiscaux

Tirer parti d’un bien sous-exploité

Certains biens anciens ou très grands ne sont plus adaptés aux standards actuels :

• Trop coûteux à entretenir
• Mal agencés pour une famille moderne

En les divisant, on crée des surfaces plus fonctionnelles, mieux adaptées au marché, tout en valorisant les m² disponibles.

Répondre à la demande locale

Dans certaines communes, les besoins ont changé :

• Moins de grandes maisons à la campagne, plus de petits appartements en ville
• Besoin de logements locatifs accessibles dans les centres attractifs

Diviser, c’est s’aligner sur la réalité du marché local, et ajuster son offre à la demande actuelle.

Les démarches administratives

Diviser un bien immobilier ne s’improvise pas. Ce type de projet implique une série d’étapes légales et techniques essentielles pour garantir la conformité du bien et la réussite du projet. Voici les démarches à suivre :

Étude de faisabilité par un professionnel

Avant toute chose, il est indispensable de faire appel à :

• Un architecte pour évaluer la réorganisation intérieure du bien
• Un géomètre-expert pour tout ce qui touche à la division cadastrale ou foncière
• Un notaire pour anticiper les conséquences juridiques et fiscales

Cette étude initiale permet de :

• Vérifier la conformité au PLU (Plan Local d’Urbanisme)
• Identifier les contraintes techniques (structures, réseaux, accès)
• Estimer le coût global des travaux

Dépôt d’une autorisation d’urbanisme

Selon l’ampleur des modifications envisagées, plusieurs cas se présentent :

Le dépôt s’effectue en mairie, généralement avec l’aide d’un professionnel du bâtiment.

Création d’une copropriété (le cas échéant)

Si le bien est divisé en plusieurs lots destinés à être vendus ou loués séparément :

• Il faut rédiger un état descriptif de division (EDD)
• Élaborer un règlement de copropriété
• Enregistrer l’ensemble auprès du service de la publicité foncière

Dans certains cas, un syndic professionnel est requis si plusieurs propriétaires sont appelés à gérer l’immeuble.

Mise en conformité et sécurité

Les logements créés doivent répondre à des critères stricts :

• Surface minimale habitable (au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond)
• Accès indépendant sécurisé
• Isolation thermique et phonique conforme
• Conformité aux normes d’électricité, ventilation, assainissement

Une visite de la mairie ou des services d’hygiène peut être exigée pour vérifier la décence des logements.

Évaluer les conséquences fiscales

La division peut entraîner :

• Un recalcul de la taxe foncière et de la valeur locative cadastrale
• Un passage à la TVA immobilière en cas de revente d’un logement issu d’une division dans les 5 ans suivant les travaux
• Un impact sur l’impôt sur le revenu foncier (régime réel ou micro, quote-part de travaux, amortissements…)

Faites-vous accompagner par un expert pour une analyse personnalisée.

Respecter les normes de sécurité et de décence

Chaque logement issu de la division doit respecter :

• La surface minimale habitable (9 m² minimum avec hauteur sous plafond ≥ 2,20 m)
• Une aération naturelle suffisante
• Un système de chauffage autonome
• Des installations électriques aux normes

Un logement non conforme peut être déclaré insalubre ou inhabitable, avec à la clé : interdiction de louer, sanctions financières, voire obligation de travaux.

Déclaration fiscale et mise à jour des documents officiels

• Vous devrez signaler les changements au cadastre et à l’administration fiscale
• Cela permettra de recalculer la taxe foncière et d’attribuer un numéro fiscal à chaque lot
• En cas de location, pensez à mettre à jour les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, électricité, gaz…)

Les précautions à prendre avant de diviser un bien immobilier

Bien que la division d’un bien immobilier offre des opportunités patrimoniales importantes, elle n’est pas sans risques. Pour éviter mauvaises surprises et litiges, voici les précautions essentielles à prendre.

Vérifier la compatibilité avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Avant d’engager des travaux :

• Consultez le PLU de votre commune pour connaître les règles de densité, de destination du bâti ou de stationnement obligatoire
• Certains PLU interdisent la division dans certaines zones (notamment en centre ancien ou en zone pavillonnaire protégée)
• En copropriété, vérifiez également le règlement de copropriété, qui peut restreindre les transformations

Conseil : prenez rendez-vous avec le service urbanisme de la mairie pour obtenir un avis préalable.

Anticiper les obligations vis-à-vis de la copropriété

Si vous êtes en copropriété :

• Tout projet de division ou de transformation doit être validé en assemblée générale
• Il est possible que vous ayez besoin d’une majorité qualifiée (double majorité ou unanimité selon les cas)
• Un modification du règlement de copropriété peut être nécessaire (création de nouveaux lots, répartition des charges…)

Ne négligez pas cette étape, car un vice de procédure peut entraîner l’annulation de la division.

Protéger vos futurs locataires (et vous-même)

Pensez à :

• Souscrire les bonnes assurances PNO (propriétaire non occupant) pour couvrir les sinistres
• Veiller à l’insonorisation entre les logements pour limiter les conflits
• Prévoir un accès sécurisé et séparé pour chaque logement, idéalement avec compteurs individualisés (eau, électricité)

Un bien bien pensé est un bien mieux valorisé et plus attractif pour vos locataires.

Un projet à fort impact patrimonial

Diviser un bien immobilier, c’est bien plus qu’un projet technique : c’est une véritable stratégie de valorisation patrimoniale. À la croisée de la rentabilité locative, de la structuration successorale et de l’adaptabilité au marché, cette opération peut transformer un actif sous-exploité en un levier puissant de croissance patrimoniale.

En procédant à une division :

• Vous diversifiez vos sources de revenus locatifs
• Vous créez des biens plus liquides et plus faciles à transmettre
• Vous répondez aux attentes actuelles du marché immobilier (petites surfaces, flexibilité d’usage, fiscalité optimisée)

Mais c’est aussi un choix exigeant, qui requiert expertise, planification et anticipation.

Accélérez votre projet avec Corneille Patrimoine

Chez Corneille Patrimoine, nous faisons bien plus que vous conseiller : nous vous accompagnons à chaque étape de votre investissement immobilier, du diagnostic patrimonial à la mise en location du bien transformé.

✅ Accès à des opportunités sélectionnées avec soin

✅ Audit personnalisé de votre situation fiscale et successorale

✅ Mise en relation avec des architectes, notaires et géomètres partenaires

✅ Suivi de chantier, chiffrages, démarches administratives et valorisation finale

Que vous souhaitiez investir, restructurer votre patrimoine ou générer des revenus passifs durables, notre équipe est à votre écoute.

Contactez-nous !

VOTRE SIMULATION PERSONNALISEE