Dispositif Scellier : À la fin du dispositif, que faut-il vraiment faire ?

13/07/2021

Vous avez acquis il y a quelques années un logement neuf que vous avez loué pendant 9 ans dans le cadre du dispositif Scellier. Vous avez alors bénéficié d’une réduction d’impôt avantageuse. Maintenant que votre engagement de location est terminé, vous n’avez plus droit au dispositif. Mais à la fin de votre investissement Scellier, que faire alors de votre bien ?

 

DEFINIR VOTRE PROJET

 

Dispositif scellier – Petit rappel de la loi Scellier

 

La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation qui a prit fin le 31 décembre 2012. Grâce à elle vous pouviez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 25 % suite à l’achat d’un bien neuf. Comme la loi Pinel, le dispositif Scellier découpe la France en différentes zones éligible ou non.

Vous deviez vous engagez à louer votre bien pour une durée minimum de 9 ans. Vous deviez également respecter des plafonds de loyers.  De plus, le montant global de l’investissement ne devait pas dépasser 300 000€.

 

Vendre votre logement

 

L’avantage fiscal dont vous disposiez étant fini, vous n’êtes plus obligé de mettre le bien en location. Vous pouvez le revendre, par exemple pour vous lancer dans d’autres projets immobiliers.

Il vous faut toutefois prendre en compte plusieurs paramètres. Si vous avez acheté un bien dans une résidence où beaucoup ont été acquis via le dispositif Scellier, le risque est de retrouver sur le marché, au même moment, un grand nombre de logements identiques. La vente s’avèrerait alors plus compliqué, car le phénomène de rareté ne jouerait pas. Ce qui pourrait avoir une incidence sur le prix de vente par la suite.

Afin de revendre il faut se poser les bonnes questions :

  • Puis-je revendre mon bien avec les conditions de marché actuelles ?
  • Le bien va-t-il bientôt être libre de toute occupation pour optimiser le prix de revente ?
  • Le prix de revente est-il acceptable par rapport au prix d’achat et éventuellement par rapport au capital restant dû ?

Il convient d’être prudent :  aucune démarche ne doit être entamée (signature d’une promesse de vente, publication d’une annonce ou signature d’un mandat de vente) tant que les engagements de location liés à la défiscalisation immobilière sont encore en cours.

 

Dispositif scellier

 

De plus, si vous vendez, étant un bien d’immobilier de rapport et non pas votre résidence principale, vous allez être soumis à la fiscalité qui s’applique sur les plus-values immobilières. Cela peut représenter un coût relativement onéreux.

 

A noter que si un locataire est toujours en place dans le logement, vous devez respecter certaines conditions pour vendre le bien en cours de bail. En effet, il sera nécessaire de lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, 6 mois avant la fin du bail, pour congé pour vente.

 

Conserver le bien pour en faire votre résidence secondaire

 

Vous pouvez conserver le bien pour en faire votre résidence secondaire. Sachez que vous aurez à payer une double taxe d’habitation et taxe foncière. Le bien peut, de plus, nécessiter des travaux et/ou de l’entretien, n’étant plus neuf.

 

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Dispositif scellier – Faire de la location saisonnière

 

Votre ancien logement Scellier se situe au bord de la mer, à la montagne ou dans une zone touristique ? Il peut être intéressant de le louer meublé dans le cadre de la location saisonnière.

En régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 71% sur les revenus perçus s’il s’agit d’un meublé de tourisme classé (de 1 à 5 étoiles par un organisme indépendant).

 

Dispositif scellier

 

Dans certaines villes en zone tendue, louer en location meublée impose un certain nombre de règles à respecter (comme enregistrer le meublé de tourisme à la mairie).

Il faut aussi entretenir le bien pour qu’il reste au goût des vacanciers, sous peine de vacance locative.

 

 

 

Continuer à louer le logement en location nue

 

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Scellier, vous avez dû louer votre logement nu (non meublé). Vous pouvez continuer à le louer ainsi. Mais ce n’est pas forcément la meilleure façon d’optimiser votre investissement.

En effet, les loyers que vous percevez appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. Dans le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire certains frais et charges des loyers perçus.

 

Sauf si vous avez beaucoup de charges ou fait de gros travaux dans le bien sinon vous allez déclarer presque la totalité de vos revenus fonciers.

Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu (en fonction de votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux de 17,2%, pouvant ainsi faire basculer dans une tranche d’imposition supérieure.

En sachant, en plus, que vous avez perdu l’avantage de la réduction d’impôt, comme votre Scellier prenant fin.

Cette solution présente aussi bien des avantages que des inconvénients :

  • Avantages : Dès lors que l’investissement fonctionne et que celui-ci profite d’une forte demande locative, la location nue reste une véritable solution. De plus, si le cumul des loyers et du remboursement du prêt permet indirectement de s’enrichir. Il n’y a aucune raison de changer.

 

  • Inconvénients : Lors d’une rénovation, l‘augmentation des loyers ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux, si l’investisseur souhaite en réaliser, ce qui représentera une faible hausse. De plus les options de revente par la suite peuvent être complexe. En effet, si le locataire souhaite continuer d’occuper le bien ou que les conditions de marchés se dégradent, par exemple. Aussi, fiscalement, la location nue génère souvent des revenus fonciers positifs, les intérêts d’emprunt ayant fortement diminués, et donc de l’impôt avec de surcroît des prélèvements sociaux.

 

Ainsi, la solution de continuer la location nue correspondra d’autant plus à un profil d’investisseur non risqué. En effet, prolonger ce type de location permettra à un investisseur de ne réaliser aucune démarche patrimoniale ou fiscale en laissant le contrat de bail actuel courir.

 

Loueur meublé avec le statut de LMNP

 

Vous pouvez transformer votre ancien Scellier en logement meublé pour le louer avec le statut de loueur en meublé non professionnel(LMNP). Vous êtes alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

En optant pour le régime réel d’imposition, vous bénéficiez d’un avantage fiscal non négligeable. En effet, vous avez droit de déduire chaque année vos charges locatives et d’amortir votre bien (c’est-à-dire de déduire une partie de l’achat du bien sur une trentaine d’années et une partie de l’achat du mobilier du logement pendant 5 à 10 ans). Cela signifie que vous n’allez pas payer d’impôt sur les loyers perçus pendant de nombreuses années.

 

Dispositif scellier

 

Vous pouvez aussi opter pour le régime micro-BIC. Seule la moitié de vos recettes sera alors soumise à l’impôt sur le revenu. Pour bénéficier de ces avantages, vous devez respecter un certain nombre de choses : meubler le logement avec des équipements suffisants en respectant le décret du 31 juillet 2015 et déclarer votre activité LMNP pour obtenir un numéro de Siret. Vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an et ne doivent pas dépasser les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

De plus, vous devez tenir une comptabilité. Nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable.

 

DEFINIR VOTRE PROJET

 

• À noter

Tout d’abord, financièrement il faut évidemment investir pour acheter le nécessaire (lits, meubles, ustensiles …). Cet investissement est bien souvent compensé par un loyer plus élevé en location meublée « classique ». En effet, dans les grandes métropoles, le loyer meublé est relativement plus élevé que celui nu.

 

Si vous souhaitez opter pour de location meublée saisonnière, il faut faire une étude précise avant de se lancer. Même si les loyers restent sensiblement plus élevés. Le bien n’est pas toujours loué et les frais de location sont souvent bien plus élevés.

 

En somme, fiscalement, la location meublée reste souvent très pertinente. À ce titre, on change de registre en quittant l’environnement de la fiscalité foncière de droit commun pour retrouver l’environnement du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Grâce à ce régime,  le bien peut être amorti fiscalement, créant ainsi une charge fictive, réduisant drastiquement la note fiscale.

 

 

Dispositif scellier – Récupérer le bien pour vous ou un proche

 

Si un locataire est toujours en place, vous pouvez, sous certaines conditions, lui donner congé pour faire du logement votre résidence principale ou pour y loger un proche (votre enfant par exemple) qui en fera sa résidence principale. Si vous le notifiez, 6 mois avant la fin du bail, par une lettre recommandée avec avis de réception, 6 mois avant la fin du bail, pour congé pour reprise. Le locataire devra alors quitter les lieux au plus tard à la date de fin du bail.

 

 

Corneille Patrimoine vous a présenté les possibilités  pour optimiser votre investissement locatif suite à la défiscalisation. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise solution en terme d’investissement locatif. L’essentiel est de faire les bons choix en fonction de la situation de son bien et de sa propre situation personnelle.

 

Notre expert en investissement immobilier, vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur le meilleur dispositif fiscal en fonction de votre situation.

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