Dispositif Scellier : fin du dispositif, que faut-il faire ?

13/07/2021

Vous avez acquis il y a quelques années un logement neuf que vous avez loué pendant 9 ans dans le cadre du dispositif Scellier. Vous avez alors bénéficié d’une réduction d’impôt avantageuse. Maintenant que votre engagement de location est terminé, vous n’avez plus droit au dispositif. Mais à la fin de votre investissement Scellier, que faire alors de votre bien ?

 

DEFINIR VOTRE PROJET

Petit rappel de la loi Scellier

La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation qui a prit fin le 31 décembre 2012. Grâce à elle vous pouviez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 25 % suite à l’achat d’un bien neuf. Comme la loi Pinel, le dispositif Scellier découpe la France en différentes zones éligible ou non.

Vous deviez vous engagez à louer votre bien pour une durée minimum de 9 ans. Vous deviez également respecter des plafonds de loyers.  De plus, le montant global de l’investissement ne devait pas dépasser 300 000€.

 

Vendre votre logement

L’avantage fiscal dont vous disposiez étant fini, vous n’êtes plus obligé de mettre le bien en location. Vous pouvez le revendre, par exemple pour vous lancer dans d’autres projets immobiliers.

Il vous faut toutefois prendre en compte plusieurs paramètres. Si vous avez acheté un bien dans une résidence où beaucoup ont été acquis via le dispositif Scellier, le risque est de retrouver sur le marché, au même moment, un grand nombre de logements identiques. La vente s’avèrerait alors plus compliqué, car le phénomène de rareté ne jouerait pas. Ce qui pourrait avoir une incidence sur le prix de vente par la suite.

 

Dispositif scellier. Intérieur d'appartement grande baie vitrée avec à l'extérieur des arbres et une terrasse.

 

De plus, si vous vendez, étant un bien d’immobilier de rapport et non pas votre résidence principale, vous allez être soumis à la fiscalité qui s’applique sur les plus-values immobilières. Cela peut représenter un coût relativement onéreux.

A noter que si un locataire est toujours en place dans le logement, vous devez respecter certaines conditions pour vendre le bien en cours de bail. En effet, il sera nécessaire de lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, 6 mois avant la fin du bail, pour congé pour vente.

Conserver le bien pour en faire votre résidence secondaire

Vous pouvez conserver le bien pour en faire votre résidence secondaire. Sachez que vous aurez à payer une double taxe d’habitation et taxe foncière. Le bien peut, de plus, nécessiter des travaux et/ou de l’entretien, n’étant plus neuf.

 

 

Faire de la location saisonnière

Votre ancien logement Scellier se situe au bord de la mer, à la montagne ou dans une zone touristique ? Il peut être intéressant de le louer meublé dans le cadre de la location saisonnière.

En régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 71% sur les revenus perçus s’il s’agit d’un meublé de tourisme classé (de 1 à 5 étoiles par un organisme indépendant).

 

Dispositif scellier. Intérieur d'une pièce à vivre, table ronde avec deux chaises, grande baie vitrée avec rideaux ouverts. A l'extérieur zone déserte avec une maison en construction

 

Dans certaines villes en zone tendue, louer en location meublée impose un certain nombre de règles à respecter (comme enregistrer le meublé de tourisme à la mairie).

Il faut aussi entretenir le bien pour qu’il reste au goût des vacanciers, sous peine de vacance locative.

 

 

 

Continuer à louer le logement en location nue

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Scellier, vous avez dû louer votre logement nu (non meublé). Vous pouvez continuer à le louer ainsi. Mais ce n’est pas forcément la meilleure façon d’optimiser votre investissement.

En effet, les loyers que vous percevez appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. Dans le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire certains frais et charges des loyers perçus.

Sauf si vous avez beaucoup de charges ou fait de gros travaux dans le bien sinon vous allez déclarer presque la totalité de vos revenus fonciers.

Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu (en fonction de votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux de 17,2%, pouvant ainsi faire basculer dans une tranche d’imposition supérieure.

En sachant, en plus, que vous avez perdu l’avantage de la réduction d’impôt, comme votre Scellier prenant fin.

 

 

Louer meublé avec le statut de LMNP

Vous pouvez transformer votre ancien Scellier en logement meublé pour le louer avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous êtes alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En optant pour le régime réel d’imposition, vous bénéficiez d’un avantage fiscal non négligeable. En effet, vous avez droit de déduire chaque année vos charges locatives et d’amortir votre bien (c’est-à-dire de déduire une partie de l’achat du bien sur une trentaine d’années et une partie de l’achat du mobilier du logement pendant 5 à 10 ans). Cela signifie que vous n’allez pas payer d’impôt sur les loyers perçus pendant de nombreuses années.

 

Dispositif scellier. Salon intérieur meublé. Canapé gris, table basse en verre et chaise noir

 

Vous pouvez aussi opter pour le régime micro-BIC. Seule la moitié de vos recettes sera alors soumise à l’impôt sur le revenu. Pour bénéficier de ces avantages, vous devez respecter un certain nombre de choses : meubler le logement avec des équipements suffisants en respectant le décret du 31 juillet 2015 et déclarer votre activité LMNP pour obtenir un numéro de Siret. Vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an et ne doivent pas dépasser les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

De plus, vous devez tenir une comptabilité. Nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable.

 

DEFINIR VOTRE PROJET

 

 

Récupérer le bien pour vous ou un proche

Si un locataire est toujours en place, vous pouvez, sous certaines conditions, lui donner congé pour faire du logement votre résidence principale ou pour y loger un proche (votre enfant par exemple) qui en fera sa résidence principale. Si vous le notifiez, 6 mois avant la fin du bail, par une lettre recommandée avec avis de réception, 6 mois avant la fin du bail, pour congé pour reprise. Le locataire devra alors quitter les lieux au plus tard à la date de fin du bail.

 

 

Corneille Patrimoine, expert en investissement immobilier, vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur le meilleur dispositif fiscal en fonction de votre situation.

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