- Cholet
ansVous avez investi en loi Scellier il y a quelques années et vous arrivez en fin de dispositif? Vous n’allez donc plus percevoir la réduction d’impôts, alors que faire?
Quelle stratégie adopter à la fin de la période de défiscalisation ?
- Revendre et réinvestir sur un appartement neuf en loi Pinel
- Transformer en location meublée ( LMNP)
Dispositif scellier – Rappel de la loi
La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation mis en place entre 2009 et 2012. Il permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 25 % du prix d’un appartement neuf.
En contrepartie de cette réduction d’impôts, vous deviez vous engagez à louer votre bien pour une durée minimum de 9 ans. Vous deviez également respecter des plafonds de loyers. De plus, le montant global de l’investissement ne devait pas dépasser 300 000€.
Ne pas poursuivre la location nue
Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Scellier, vous avez dû louer votre logement nu (non meublé).
Dans le principe vous pouvez continuer à le louer ainsi., mais continuer la location nue ne présente aucun intérêt.
En effet, les loyers viennent s’ajouter à vos revenus d’activité, ces revenus fonciers sont alors doublement fiscalisés:
- Impôt sur le revenu: selon votre tranche marginale d’imposition
- Prélèvements sociaux de 17,2%
Poursuivre la location nue n’a donc aucun intérêt. En premier lieu vous perdez l’avantage fiscal, mais en plus vous êtes lourdement fiscalisés sur les loyers. De ce fait, en continuant la location nue, votre effort d’épargne après les 9 ans va exploser.
EXEMPLE
Vous avez investi en loi Scellier pour 250 000€. Pendant 9 ans vous avez bénéficié d’une réduction fiscale de 6 944€/an.
Le loyer est de 750€/mois.
Vous avez souscrit un crédit sur 20 ans. Au bout de 10 ans, votre revenu foncier net est de 7 000€/an. Etant dans une TMI de 30%, l’impôt issu de ces loyers sera de:
- 2 100€ d’impôt sur le revenu
- 1 204€ de prélèvements sociaux
Les 1ères années, grâce à la déductibilité de tous les frais, vous n’avez pas été fiscalisé sur les loyers.
Au bout des 9 ans, vous ne bénéficiez plus de la réduction d’impôt et en plus vous êtes lourdement imposés sur les loyers.
Par conséquent, à partir de la 10ème année, le coût mensuel de cet appartement augmente mécaniquement de 854€.
Plutôt que d’investir 854€ de plus sur ce bien, il est beaucoup plus intéressant de vendre, placer votre capital, et réinvestir sur un appartement neuf permettant de défiscaliser à nouveau.
Vendre votre logement et réinvestir
Si vous louez l’appartement depuis 9 ans, vous avez respecté l’engagement de location initial, vous n’avez donc plus l’obligation de louer votre appartement.
Comme nous venons de le voir, le conserver en l’état n’a aucun intérêt, la rentabilité serait alors trop limitée.
La meilleure stratégie est alors de vendre l’appartement pour réinvestir sur un projet neuf permettant à nouveau de défiscaliser.
En effet, le gain fiscal étant terminé, votre effort d’épargne mensuel sera à minima de 880€:
- Crédit de 250 000€ sur 20 ans: 1 290€
- loyer: 750€
- taxe foncière: 65€/mois
- Impôt sur le loyer: 275€/mois
On voit ici que le coût mensuel en gardant ce bien sera de 880€.
A noter que si un locataire occupe le logement, vous devez respecter certaines conditions avant de vendre.
Vous devrez ainsi lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, 6 mois avant la fin du bail, pour congé pour vente.
Nous vous déconseillons de vendre avec un locataire en place. Un appartement vendu occupé perd en moyenne 20% de sa valeur, il est donc plus intéressant d’attendre la fin du bail.
Louer en meublé avec le statut LMNP
Vous pouvez transformer votre appartement en logement meublé.
Cela permettra de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel(LMNP). Vous êtes alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En optant pour le régime réel d’imposition, vous bénéficiez d’un avantage fiscal non négligeable. En effet, vous avez droit de déduire chaque année vos charges locatives et d’amortir votre bien. Cela signifie que vous n’allez pas payer d’impôt sur les loyers perçus pendant de nombreuses années.
En théorie le principe est intéressant, mais attention tous les appartements ne sont pas adaptés à la location meublée.
Ainsi, beaucoup d’investisseurs choisissent cette option sans analyser le marché et le potentiel de la location meublée de la ville, du quartier et de l’appartement.
Un appartement meublé ne répond pas du tout aux mêmes critères qu’un appartement nu, très souvent ce montage ne sera pas adapté.
Mon appartement est-il adapté à la location meublée?
La 1ère question est de définir la cible locative:
- Quelle typologie de locataire va rechercher un appartement?
- Quelle typologie d’appartement est recherché?
- Quel quartier?
Il faut être conscient que la typologie de locataire d’appartement meublé est très jeune, entre 18 et 25 ans. On aura ainsi une forte demande de la part d’étudiants et de jeunes actifs.
Cette clientèle cherchera donc un petit appartement, de 20 à 40m², en centre-ville ou à proximité des écoles supérieures.
Loyer supérieur
Le loyer d’un appartement meublé clé est toujours supérieur à un appartement nu. En effet, bénéficier d’un appartement clé en main est confortable et très pratique, cela permet aussi de ne pas investir sur du mobilier, mais cela à un coût.
En moyenne, le loyer d’un meublé est supérieur de 25%.
Tandis qu’il représentait 20% du parc immobilier locatif en 2013, les appartements meublés représentent aujourd’hui près de 40% du marché, la dynamique va donc dans le sens du meublé.
Fiscalité attrayante
L’autre point fort du LMNP est sa fiscalité. En effet, vous ne bénéficiez pas de réduction d’impôts mais d’une fiscalité sur les loyers très faible.
Ainsi, tandis que la location nue est fortement fiscalisée, la location meublée n’est pas ou très peu fiscalisée. En effet, en louant un appartement meublé, vous bénéficierez de l’amortissement comptable du bien et des meubles, ce qui permet de ne pas payer d’impôt sur le loyer.
Comment passer de la location nue à la location meublée?
Avant tout, vous devez attendre le départ volontaire de votre locataire pour opter pour un bail meublé.
Ensuite, vous devez meubler l’appartement avec un certain nombre de meubles obligatoires.
Enfin, vous devrez respecter un certain nombre de règles fiscales et comptables permettant de bénéficier des avantages fiscaux.
Ces règles étant très précises et assez lourdes, nous vous préconisons de faire appel à un expert comptable.
Corneille Patrimoine vous a présenté les possibilités pour optimiser votre investissement locatif suite à la défiscalisation. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise solution en terme d’investissement locatif. L’essentiel est de faire les bons choix en fonction de la situation de son bien et de sa propre situation personnelle.
Notre expert en investissement immobilier, vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur le meilleur dispositif fiscal en fonction de votre situation.
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