Effet de levier immobilier : un avantage pour votre investissement

L’investissement immobilier est une stratégie permettant de développer votre patrimoine à moindre coût à condition de savoir utiliser l’effet de levier immobilier, c’est-à-dire emprunter pour financer vos acquisitions.

Ainsi, vous pouvez profiter de la rentabilité de votre bien sans avoir à mobiliser beaucoup de fonds propres.

Voici un résumé des avantages et des inconvénients du levier immobilier pour votre projet.

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L’effet de levier immobilier

L’effet de levier immobilier est une stratégie financière qui consiste à emprunter de l’argent pour investir dans un bien immobilier, en faisant en sorte que le loyer couvre la mensualité du crédit.  Ainsi, l’investisseur peut développer son patrimoine sans apporter de fonds propres, ou en apportant une somme minimale.

Il permet également de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans des lois fiscales telles que la loi Pinel, le déficit foncier ou la loi Malraux.

Les avantages du levier immobilier

Les avantages de l’effet de levier immobilier sont multiples :

•  Meilleure rentabilité grâce à un projet autofinancé. Vous vous constituez un patrimoine sans effort de trésorerie

•  Réductions d’impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière.

•  Protection contre l’inflation, en remboursant le prêt avec des mensualités fixes, alors que le loyer du bien augmente

•  Diversification du patrimoine en investissant dans un actif tangible et pas corrélé aux marchés financiers.

• Protection familiale car le crédit est assuré en cas de décès ou d’invalidité

Les risques du levier immobilier

Ce montage est très intéressant mais dépend d’un facteur essentiel : le loyer. En effet si vous ne percevez pas le loyer, tout le montage s’écroule.

Pour réduire les risques liés à l’effet de levier immobilier, il est conseillé de :

•  Bien choisir son investissement : il faut privilégier les biens qui offrent un bon rapport entre le prix d’achat et le loyer potentiel, qui sont situés dans des zones attractives et dynamiques.

•  Bien choisir son crédit : il faut comparer les offres des différentes banques et négocier les conditions du prêt, notamment le taux d’intérêt, la durée, le montant des mensualités, les frais annexes et les garanties demandées. Il faut aussi opter pour un crédit modulable, qui permet d’adapter les échéances en fonction de l’évolution des revenus ou des dépenses.

•  Bien gérer son patrimoine : il faut diversifier ses sources de revenus et ses placements, afin de ne pas dépendre uniquement des revenus locatifs. Il faut aussi constituer une épargne de précaution, qui permettra de faire face aux imprévus ou aux périodes creuses. Il faut enfin anticiper les conséquences fiscales et successorales de l’investissement immobilier, et se faire accompagner par un professionnel si nécessaire.

Calculer l’effet de levier immobilier

Pour calculer l’effet de levier du crédit immobilier, il faut connaître la rentabilité économique et la rentabilité financière de l’opération.

La rentabilité économique mesure le rapport entre le résultat d’exploitation (loyers – charges) et les capitaux engagés (capitaux propres + dettes).

La rentabilité financière mesure le rapport entre le résultat net (résultat d’exploitation – intérêts d’emprunt – impôts) et les capitaux propres.

L’effet de levier du crédit immobilier est égal à la différence entre la rentabilité financière et la rentabilité économique. Plus l’effet de levier est positif, plus l’opération est rentable. Ainsi, il est positif lorsque la rentabilité économique est supérieure au coût du crédit et négatif lorsque la rentabilité économique est inférieure au coût du crédit.

Exemple d’effet de levier immobilier

Supposons que vous achetiez un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Vous décidez de financer cet achat en empruntant la totalité du prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition, soit 215 000€.

Vous louez ensuite ce bien immobilier pour un loyer mensuel de 1 000 euros.

Dans ce cas, votre rendement brut est de 6% (12 000 euros de loyer annuel / 200 000 euros de valeur du bien immobilier). Cependant, grâce à l’effet de levier immobilier, votre rendement net est beaucoup plus élevé.

En effet, en empruntant 215 000€ sur 20 ans, la mensualité sera de 1 350€ ( taux de 4.2%) pour un loyer de 1 000€.

Ce projet vous coutera donc 350€/mois.

Sur 10 ans, en partant du principe que le bien ne se valorise pas:

• vous aurez donc investi 42 000€ ( 350€ * 12 * 10)
• La dette bancaire sera de 129 711€

Vous vous serez donc constitué un capital de 87 711€ en ayant investi 350€/mois pendant 10 ans.

Pour être exact, il faut également prendre en considération certains frais comme la taxe foncière, quelques travaux…On va donc considérer un effort d’épargne mensuel non pas de 350€ mais de 425€.

La question est donc de savoir à quel taux d’intérêt placer ces 425€/mois pour obtenir un capital de 87 711€ en 10 ans?

La réponse est 10.5%.

Ainsi, grâce à l’effet de levier, vous avez pu augmenter votre rendement net de manière significative.

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Notre avis sur le levier immobilier

L’effet de levier immobilier est une technique d’investissement qui permet d’augmenter la rentabilité de votre investissement locatif en utilisant l’endettement pour démultiplier votre capacité d’investissement. Cela permet d’augmenter la capacité d’investissement et donc le capital sur le long terme.

Le risque est la non location. Pour ce faire, il est primordial d’être très rigoureux sur l’analyse de la demande locative du projet en prenant en considération un grand nombre de critères.

Corneille Patrimoine est votre partenaire de confiance pour vos projets d’investissement. Nous vous offrons un service personnalisé et adapté à votre situation, en tenant compte de votre profil d’investisseur, de vos objectifs financiers et de votre fiscalité.

Nous vous conseillons sur les produits les plus performants et nous vous suivons tout au long de votre démarche, de l’étude de votre situation à la gestion de vos placements.

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