Impôt sur revenus locatifs : les astuces pour ne plus en payer

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cela peut diminuer la rentabilité de votre investissement immobilier. Pour optimiser votre fiscalité, vous pouvez utiliser différents dispositifs légaux qui vous permettent de réduire ou d’annuler votre impôt.

Comment ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs ? Voici quelques pistes pour vous aider à répondre à la question.

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Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais comment se calcule l’impôt sur les revenus fonciers ? Quels sont les régimes d’imposition possibles ? Quelles sont les charges déductibles ?

Quels sont les revenus fonciers imposables ?

Les revenus fonciers imposables comprennent toutes les recettes que vous percevez en contrepartie de la location d’un bien immobilier nu, c’est-à-dire non meublé. Il peut s’agir d’un logement, d’un local professionnel ou d’un terrain.

Ils comprennent les loyers hors charges réellement encaissés dans l’année, les loyers perçus en cas de mise en jeu de la garantie loyer impayé, le dépôt de garantie utilisé au départ du locataire, les charges locatives, les dépenses mises en convention à la charge du locataire, les subventions de l’ANAH, etc. Ils englobent également les investissements locatifs dans des sociétés foncières, des SCPI, des SCI ou des FPI.

Quels sont les régimes d’imposition des revenus fonciers ?

Pour déclarer vos revenus fonciers, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel. Le choix du régime dépend du montant de vos loyers, du montant de vos charges et du type d’investissement que vous avez réalisé.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est le plus simple des deux. Il s’applique si le montant brut de vos loyers (charges comprises) ne dépasse pas 15 000 € par an. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers pour tenir compte de vos charges. Vous n’avez pas à justifier ni à détailler vos charges réelles.

Pour bénéficier de ce régime, il suffit d’indiquer le montant brut de vos loyers sur votre déclaration de revenus n° 2042 (case 4BE). L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 30 % et calculera votre revenu foncier net imposable.

Le régime micro-foncier est intéressant si vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos loyers ou si vous ne souhaitez pas tenir une comptabilité détaillée de vos revenus fonciers.

Le régime réel

Le régime réel s’applique si le montant brut de vos loyers dépasse 15 000 € par an ou si vous optez pour ce régime même si vos loyers sont inférieurs à ce seuil. Dans ce cas, vous devez déclarer le montant net de vos loyers, c’est-à-dire après avoir déduit vos charges réelles.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Les charges déductibles des revenus fonciers permettent de réduire votre base imposable et d’optimiser votre rendement locatif. Voici les principales charges que vous pouvez déduire :

• Les intérêts et frais d’emprunt liés à l’acquisition, la construction ou la réparation du bien ;
• Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du bien ;
•  Les dépenses de gestion courante, comme les honoraires de gestion, les frais de syndic ou les primes d’assurance ;
•  Les impôts locaux, comme la taxe foncière ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• Les provisions pour charges de copropriété ;
• Les frais de comptabilité et d’adhésion à une association agréée ;
•  Les amortissements du bien et des équipements, dans la limite du montant du déficit foncier.

En résumé, gardez une trace de vos dépenses, conservez les documents justificatifs et explorez ces déductions pour optimiser vos avantages fiscaux.

Comment se calcule l’impôt sur les revenus fonciers ?

L’impôt sur les revenus fonciers se calcule en fonction de votre revenu foncier net imposable, qui dépend du régime d’imposition que vous avez choisi.

Si vous optez pour le régime micro-foncier, votre revenu foncier net imposable correspond à 70 % de vos loyers bruts.

Si vous optez pour le régime réel, votre revenu foncier net imposable correspond à la différence entre vos loyers nets et vos charges déductibles.

Votre revenu foncier net imposable est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Exemple :

Vous percevez 20 000 € de loyers bruts par an pour un appartement que vous louez nu. Vous avez contracté un emprunt pour financer cet investissement et vous payez 8 000 € d’intérêts et frais d’emprunt par an. Vous payez également 2 000 € de taxe foncière, 1 000 € de charges de copropriété et 500 € de frais de gestion. Vous n’avez pas réalisé de travaux ni d’amortissements.

• Si vous optez pour le régime micro-foncier, votre revenu foncier net imposable sera de :

20 000 x 70 % = 14 000 €

• Si vous optez pour le régime réel, votre revenu foncier net imposable sera de :

20 000 – (8 000 + 2 000 + 1 000 + 500) = 8 500 €

Dans ce cas, le régime réel est plus avantageux car il vous permet de réduire votre revenu foncier net imposable et donc votre impôt.

• Si vous êtes imposé dans la tranche à 30 %, votre impôt sur le revenu sera de :

14 000 x 30 % = 4 200 € avec le régime micro-foncier

8 500 x 30 % = 2 550 € avec le régime réel

Votre impôt sur les prélèvements sociaux sera de :

14 000 x 17,2 % = 2 408 € avec le régime micro-foncier

8 500 x 17,2 % = 1 462 € avec le régime réel

Au total, votre impôt sur les revenus fonciers sera de :

4 200 + 2 408 = 6 608 € avec le régime micro-foncier

2 550 +1 462 =4 012 € avec le régime réel

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

La déclaration des revenus fonciers se fait en ligne sur le site impots.gouv.fr ou sur l’application mobile Impots.gouv. Vous devez remplir votre déclaration entre avril et juin de chaque année, selon le calendrier fixé par l’administration fiscale.

Si vous optez pour le régime micro-foncier, vous devez simplement reporter le montant brut de vos loyers sur la déclaration n° 2042 (case 4BE).

Si vous optez pour le régime réel, vous devez remplir une déclaration spéciale n° 204.

Minimiser vos impôts sur les revenus locatifs

L’investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier tout en générant des revenus complémentaires. Cependant, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Heureusement, il existe des mécanismes pour réduire vos charges fiscales et optimiser votre rendement locatif.

Voici quelques stratégies pour minimiser vos impôts sur les revenus locatifs.

Choisir le régime fiscal adapté

En fonction de la nature et du montant de vos revenus fonciers, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier ou le régime réel.

Ainsi, il convient de choisir judicieusement son régime d’imposition. Pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation, vous devez comparer le montant de l’impôt que vous auriez à payer dans chaque cas. Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne ou faire appel à un professionnel. Sachez que vous pouvez changer de régime fiscal chaque année, en fonction de l’évolution de vos revenus et de vos charges.

Explorez les dispositifs de défiscalisation

Si vous souhaitez investir dans bien immobilier locatif, vous pouvez profiter de certains dispositifs fiscaux qui vous permettent de réduire vos impôts sur le revenu.

• le dispositif Pinel + vous offre une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du logement, selon la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). Le logement doit être neuf ou rénové, situé dans une zone éligible et respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

• Le dispositif Denormandie vous offre une réduction d’impôt similaire, mais pour l’achat d’un logement ancien à rénover dans un centre-ville éligible.

• Le dispositif Malraux vous permet de déduire de vos revenus fonciers 30% ou 22% du montant des travaux de restauration d’un logement situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

• Le déficit foncier est un mécanisme puissant pour réduire vos impôts. Il correspond à la situation où les charges déductibles des revenus foncier sont supérieures aux loyers perçus. Ces charges comprennent notamment les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les taxes foncières, les primes d’assurance, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration. Ce dispositif permet de diminuer le montant imposable des revenus fonciers, voire de le ramener à zéro. Si le déficit est supérieur aux revenus fonciers, il peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Louer en meublé

Une autre façon de réduire vos impôts sur vos revenus locatifs est de louer votre bien en meublé. En effet, les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Vous pouvez donc bénéficier du régime micro-BIC ou du régime réel simplifié.

• Le régime micro-BIC : il s’applique si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, ce qui simplifie la déclaration et réduit l’impôt.

• Le régime réel : il s’applique si les revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 € par an ou si le propriétaire opte pour ce régime. Il permet de déduire les charges réelles liées à la location (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien et du mobilier, etc.), ce qui peut générer un déficit foncier imputable sur les revenus globaux.

Ainsi, investir en LMNP permet de percevoir des revenus réguliers et de réduire ses impôts sur ses revenus locatifs, en choisissant le régime fiscal le plus adapté à sa situation.

Chez Corneille Patrimoine, nous mettons notre expertise et notre expérience à votre service pour vous aider à optimiser votre patrimoine. Notre équipe est à votre écoute pour vous conseiller et vous orienter vers les meilleures opportunités d’investissement. Nous vous offrons un accompagnement personnalisé et adapté à votre situation, en tenant compte de vos objectifs, de votre profil et de votre budget.

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