
- Tours
Instaurée en 1962 par André Malraux, cette loi considérée d’utilité publique s’inscrit dans une démarche de valorisation et de préservation du patrimoine immobilier français.
En contrepartie, l’État a mis en place un fort levier fiscal pour tout investisseur en Loi Malraux. En effet, l’avantage fiscal dépend du montant des travaux réalisés dans le cadre d’une restauration d’un bien immobilier classé.
Aussi, l’investissement immobilier en loi Malraux implique de respecter les zones éligibles préalablement établies, il s’agit le plus souvent des centres historiques des villes.
La France est un pays riche d’Histoire et possède un rayonnement culturel mondial. Le charme à la française réside notamment dans ses bâtiments qui ont traversé les siècles. Au-delà d’un avantage fiscal, l’investissement Malraux garanti l’acquisition d’un bien de prestige avec des prestations haut de gamme et avant tout un emplacement privilégié. Cela constitue donc une excellente opportunité d’investir dans l’immobilier de prestige tout en profitant d’une forte défiscalisation pour les contribuables français.
Le dispositif Malraux est particulièrement adapté pour les contribuables lourdement imposés. La loi Malraux prévoie donc une importante réduction d’impôt à hauteur de 22% voir 30% du montant des travaux en fonction de la zone géographique du bien.
Néanmoins, il existe un plafond de dépenses ouvrant droit au bénéfice de la réduction d’impôt de l’ordre de 400 000€ sur 4 ans. Depuis la réforme de 2016 (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11001-PGP?branch=2), il est possible de moduler cette réduction d’impôt sur les 4 années.
Exemple :
Partons du postulat que l’investissement immobilier réalisé en loi Malraux, dans un secteur sauvegardé, est de 200 000 € dont 100 000 € d’enveloppe travaux. De fait le rapport foncier/travaux est ici de 50%.
Ainsi, la situation du bien immobilier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 30% de l’enveloppe travaux. Dans ce cas, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de l’ordre de 30 000 € que vous pourrez imputer sur 1, 2, 3 ou 4 ans consécutifs en fonction de vos besoins et de la durée des travaux.
A noter que cette réduction d’impôt ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an en 2019.
La localisation
Les immeubles doivent se trouver dans une zone spécifiquement définie par la loi. Il existe plusieurs zones différentes éligibles à la loi Malraux :
Les travaux
Ce type d’opération doit aboutir à une rénovation complète des immeubles. La rénovation doit avoir été reconnue, au préalable, d’utilité publique pour rentrer dans le champ d’application de la loi Malraux.
Les travaux doivent être suivi par un Architecte des Bâtiments de France. Ce sont des fonctionnaires rattachés au corps des architectes et urbanistes de l’état, leur rôle est de concilier les besoins de rénovation avec les nouvelles dynamique d’aménagement du territoire. Un immeuble restauré doit être cohérent avec l’environnement dans lequel il s’inscrit. Les Architectes des Bâtiments de France doivent s’assurer que les rénovations ont été faite selon les règles de l’art pour chaque immeuble.
La location
Le propriétaire s’engage à affecter le logement à un usage locatif de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans. Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé. Cette location doit débuter au maximum 12 mois après la date d’achèvement des travaux. En d’autres termes, si les travaux s’achèvent le 12 aout 2021 il faudra alors qu’il soit loué avant le 12 aout 2022.
Pour ce type d’investissement, le locataire ne peut ni être un membre du foyer fiscal ni un ascendant ou un descendant de l’investisseur.
Le montage juridique
Les opérations de restauration éligibles à la loi Malraux peuvent être réalisées sous deux montages juridiques différents : la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ou dans le cadre d’une Association de Syndicat Libre (ASL).