LMNP : Faut-il investir dans une résidence de service ?

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Une résidence de service est un immeuble dans lequel les appartements sont standardisés, équipés et meublés. La résidence est gérée par un exploitant avec lequel l’investisseur va signer un bail commercial pour une durée définie. 

On distingue plusieurs types de résidences de services :

  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences séniors : les résidences séniors ne comprennent pas d’assistance médicale ce ne sont donc pas des EPHAD
  • Les résidences d’affaires
  • EHPAD : ce sont les établissements d’hébergement pour personnes âgées en perte d’autonomie
  • Les résidences de tourisme

Pour être défini de résidence de service, il faut respecter au minimum trois des quatre critères suivants :

  • Entretien du logement
  • Accueil de la clientèle
  • Prise en charge du petit déjeuné
  • Fourniture du linge de maison

Enfin, la résidence doit être exploitée par un gestionnaire, il va prendre en charge toutes les prestations de service. Il vous garantira également votre loyer via un bail commercial et prendra à sa charge la recherche du locataire, la rédaction du bail, la rédaction de l’état des lieux, la relation avec le locataire.

Cela vous permet de connaître parfaitement la rentabilité de votre bien et de déléguer sa gestion. Toutes ces prestations ainsi que la garantie de loyer représentent un coût qui diminuera de ce fait la rentabilité de votre investissement. 

 

Investir sous le dispositif LMNP dans une résidence de service est bien souvent moins rentable que si vous réalisiez un investissement locatif en direct. 

Cependant c’est le prix de la tranquillité. Un investissement locatif direct est plus chronophage pour l’investisseur.

La rentabilité inférieure est alors compensée par un grand nombre de services. 

Néanmoins, nous attirons votre attention sur les potentiels risques de ce type de gestion.

En effet, que se passe-t-il si le gestionnaire ne parvient pas à louer les appartements ? Les difficultés du gestionnaire sont souvent répercutées sur l’investisseur avec une renégociation du loyer à la baisse et surtout une revente difficile…

Par conséquent, même si le bail commercial procure une certaine garantie, il est impératif de se montrer très sélectif sur l’emplacement de la résidence. Une bonne localisation permet une location facile pour le gestionnaire, qui pourra ainsi assurer le versement des loyers sans difficulté.

Un investissement en LMNP dans une résidence de services permet donc une rentabilité garantie nette d’impôt, en déléguant la gestion, ce type d’investissement immobilier locatif s’adresse à une clientèle recherchant un complément de revenus en minimisant le risque locatif.

Attention à bien sélectionner le gestionnaire et la localisation de la résidence : 

  • Résidence étudiante à proximité de facultés et bien desservi par le réseau de transport
  • Résidence d’affaire au sein de grandes agglomérations et à proximité d’une gare
  • Résidence de tourisme dans des villes très touristiques
  • Résidence sénior et EHPAD dans les centres-villes de grandes agglomérations