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Avantages et conditions du statut LMNP

19/08/2022

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Comment fonctionne la Location Meublée Non Professionnelle ?

 

Le dispositif du Loueur Meublé Non Professionnel, plus communément connu sous l’acronyme LMNP, consiste à mettre en location un bien immobilier meublé. Ce dispositif est très avantageux. Effectivement, il peut concerner tout types de contribuables qui souhaitent investir dans un projet avec de nombreux avantages fiscaux. 

Par ailleurs, le LMNP est donc un régime fiscale qui permet un investissement immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse lors de votre déclaration de revenus. Ce dispositif vous permettra également de recevoir des revenus fonciers.

 

Les investisseurs en quête de sécurité et d’avantages fiscaux sont en recherche permanente de ce type de biens.  En effet, le LMNP vous assure une rentabilité locative supérieure à la moyenne et vous permet de bénéficier de loyers défiscalisés.

Le dispositif LMNP s’applique aussi bien sur un bien neuf que sur un bien ancien. Par ailleurs, que ça soit pour le bien neuf ou bien l’ancien vous pourrez en tirer profit dans les deux cas. En effet, d’une part, l’acquisition d’un bien neuf offre un certain confort et une certaines attractivité pour les futurs locataires. De plus, il répond à des normes écologique et énergétique récentes ce qui vous évitera de faire des quelconques travaux.

 

D’autre part, l’achat d’un bien ancien vous procurera une certaines confiance. En effet, tout est déjà connu à l’avance puisque le bien est ancien. Comme par exemple, les frais d’entretien, les taux d’occupation. S’ajoute à cela que les biens anciens possède encore des emplacements premium qui sont font rares proches des centres-villes.

 

 

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Néanmoins, certaines conditions doivent être respectées pour pratiquer ce type d’investissement :

  • L’investisseur, personne physique ou morale, se doit de louer le bien à usage d’habitation
  • La location meublée ne doit pas représenter l’activité principale du bailleur :

Effectivement, les loyers annuels doivent être inférieurs à 23 000 €. De plus, vos recettes locatives ne peuvent pas dépasser, ni égaler, la moitié de vos revenus globaux.

Par ailleurs, le propriétaire doit s’assurer que le bien comporte tous les meubles exigés par l’administration fiscale. En effet, afin de bénéficier du statut LMNP, l’investisseur doit meubler son logement permettant une occupation immédiate par le locataire.

 

Le dispositif LMNP peut être réalisé de deux manières différentes :

    • Dans un logement dit « classique »
    • Dans un logement intégré au sein d’une résidence de service

 

Nos programmes en LMNP

 

Formalités création LMNP

 

 

 Loueur meublé non professionnel dans un logement “classique”

 

Depuis quelques années, les investisseurs recherches en particulier cette typologie d’investissement meublé. En effet, elle présente un certain nombre d’atouts :

Tout d’abord, la location d’un logement meublé dans une résidence « classique » vous assure une rentabilité plus importante qu’au sein d’une résidence de service. Pour preuve, elle est généralement comprise entre 5% et 7%. A l’inverse, l’investissement meublé dans une résidence de service va rarement dépasser les 4% de rentabilité.

 

Ensuite, investir dans une résidence classique vous permet de choisir à la fois :

  • votre emplacement
  • Mais également la typologie du bien (studio, T2, T3 etc) adaptée à la situation géographique définie

 

Or, pour réussir son investissement il est nécessaire de louer au bon endroit afin de s’assurer une location sereine et une revente dans les meilleures conditions.

A la différence d’une location nue, la location d’un logement meublé s’adresse à une catégorie précise de locataire. Il convient donc de maîtriser l’emplacement afin de s’assurer des besoins locatifs afférents.

 

Pour se faire, il faut privilégier les zones de tensions locatives au sein des cœurs de villes, proche des facultés ou des commerces.

Enfin, l’investissement en LMNP dans une résidence classique vous assure la pleine maîtrise de votre bien immobilier. En effet, vous n’avez aucune contrainte légale ou imposé par un gestionnaire, vous pouvez décider, par la suite, de le louer en nue, de l’habiter ou de le revendre librement aussi bien à des investisseurs qu’à des acquéreurs souhaitant s’y installer.

 

En somme, la rentabilité locative, la souplesse de l’investissement et la liberté dans le choix du bien sont autant d’atouts qui vous sécurise dans la réalisation de votre projet immobilier.

 

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Loueur meublé non professionnel dans une résidence de service

 

Vous pouvez réaliser un investissement immobilier sous le dispositif LMNP au sein d’une résidence de service.

Une résidence de service est un parc immobilier géré par un gestionnaire, elles peuvent prendre plusieurs formes. En effet, vous y trouverez, par exemple, les résidences étudiantes, séniors, d’affaire, EHPAD ainsi que de tourisme.

 

Pour être considéré en tant que résidence de service, il faut respecter au moins trois des quatre critères suivants :

  • Entretien du logement
  • Accueil de la clientèle
  • Prise en charge du petit déjeuné
  • Fourniture du linge de maison

 

Ce type d’investissement vous permet de déléguer l’entièreté de la gestion immobilière. De plus, il est convenu que le gestionnaire vous garantisse vos loyers. Cela vous permet de connaître précisément la rentabilité de votre bien et de vous libérer de l’intégralité des contraintes de gestion.

 

Toutefois, nous attirons votre attention sur le risque de ce type de gestion. En effet, que se passe-t-il si le gestionnaire ne parvient pas à louer les appartements ? Bien souvent les difficultés du gestionnaire sont répercutées sur l’investisseur avec une renégociation du loyer à la baisse et, à fortiori, une difficulté dans la revente du bien.

 

conditions lmnp- Malgré une garantie des loyers par le gestionnaire, il est nécessaire de s’assurer que l’emplacement de la résidence répond au marché immobilier locatif du secteur. Ainsi, cela vous permet d’assurer un taux de remplissage élevé et une revente dans les meilleures conditions.

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Le développement des plateformes de réservation

 

Il est intéressant d’investir en LMNP et placer son logement en location courte durée par le biais d’une plateforme comme Airbnb.

Par définition un hôtel est une structure qui héberge des personnes qui réalisent un séjour d’une durée limitée dans le temps. Ils se situent pour la majorité près des axes de transport afin de faciliter leur accès. Ils répondent également à tous les types de demande grâce à la classification en nombre d’étoile. Même si quelques hôtels louent des appartements, ils proposent essentiellement des chambres ou des suites. Ils possèdent un service de restauration, même s’il est pratique, il impose des horaires aux clients.

 

Ce manque de flexibilité et de personnalisation constituent à l’heure actuelle un frein pour de nombreux clients. Les hôtels classiques sont simples, toutes les chambres sont identiques et les clients dépendent du personnel de l’établissement.

 

Les appartements meublés offrent alors une alternative intéressante pour les séjours en courte durée. L’offre désormais accessible de manière simplifiée, les propriétaires et les loueurs sont directement en communication.

 

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Airbnb : Les règles à connaitre

 

Depuis plusieurs années, les plateformes de réservation en ligne ont pris leur essor et sont donc devenues réglementées. Il est donc important de bien comprendre la fiscalité d’Airbnb et sa réglementation.

 

Sur les plateformes en court séjour (Airbnb, Abritel, Booking…) plusieurs éléments sont à prendre en compte lorsque vous touchez l’argent issu de la location.

  • Les taxes de séjours sont obligatoires pour toutes les personnes de plus de 18 ans, leur montant s’élève à 1,10€ par personne et par nuit. Les vacanciers, les propriétaires payent ces taxes qui reversent ensuite à la commune.
  • Cette transaction n’a pas d’impact sur les recettes puisque le propriétaire n’est qu’un intermédiaire pour cette transaction.
  • AirBnb retient 3% des frais de commissions des propriétaires sur le montant des réservations.

L’imposition

Déclaration sur l’avis d’impositions, des sommes perçus via les plateformes comme Airbnb. Ce sont des sources de revenus donc évidement ce sont également des sources d’imposition. Les particuliers qui perçoivent des revenus doivent les déclarer dès le premier euro de gain.

En 2019, ce point a changé. Les plateformes courte durée reversent les sommes de chaque personne au fisc pour éradiquer la fraude fiscale. C’est un des éléments qui modifie la fiscalité d’Airbnb.

 

Ces revenus sont rattachés aux BIC, c’est à dire les bénéfices industriels et commerciaux. Les BIC sont une catégorie différente des revenus fonciers.

Il y a alors plusieurs régimes d’imposition qui dépendent du niveau de revenu perçu.

 

Avec le régime des LMNP, la part des revenus de location doit être minoritaires, c’est-à-dire inférieure à 50% du revenu global ou percevoir des loyers annuels inférieurs à 70 000€

C’est un régime fiscalement très intéressant, dans lequel nous proposons de nombreux programmes. Les investisseurs pourront alors percevoir  des loyers nets d’impôts.

 

Les cotisations sociales

Il existe également des cotisations sociales dans la fiscalité Airbnb. Ces recettes ont également des cotisations sociales ou des prélèvements sociaux. L’URSSAF prélèvent les cotisations sociales à des fins de gestion de la trésorerie de la Sécurité Sociale. Les prélèvements sociaux sont, pour leur part, à destination de la protection sociale.

En effet, c’est à partir de ce montant que le LMNP passe en LMP. Les cotisations sociales se payent par des professionnels et donc ne concernent pas les LMNP.

 

Si le montant des recettes est en dessous de 70 000€ par an, alors il n’y a pas paiement de cotisations sociales mais des redevances de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Si le montant excède les 70 000€ alors il y aura des cotisations sociales à hauteur de 22,7% mais pas de prélèvements sociaux.

 

 

Les avantages d’un investissement locatif en LMNP

 

Investir sous le dispositif LMNP vous apporte de nombreux avantages.

Tout d’abord, grâce à un mécanisme d’amortissement comptable, l’entière défiscalisation des loyers perçus vous assurera une forte rentabilité nette d’impôt.

De plus, vous n’êtes pas soumis à un quelconque plafonnement des loyers. Ainsi, vous pourrez fixer librement le montant de votre location en fonction du marché immobilier locatif du secteur. A noter qu’à logement équivalent, la location meublée vous permet en général de fixer un loyer 30% plus élevé qu’une location nue.

 

 Réaliser un investissement immobilier locatif sous le dispositif LMNP vous permet donc de profiter d’une forte rentabilité locative en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse.

Cette typologie d’investissement constitue par conséquent une excellente stratégie pour compléter vos revenus et préparer votre retraite.

 

 

Corneille Patrimoine, expert en investissement immobilier, vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur le meilleur dispositif fiscal en fonction de votre situation.

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