- La Rochelle
Déficit Foncier
Le principe du déficit foncier est simple : investir dans un bien immobilier qui est proposé entièrement rénové par un promoteur. Il est également possible d’acquérir un bien ancien et de réaliser des travaux par vos soins.
Grâce aux travaux réalisés l’investisseur va pouvoir optimiser ses revenus fonciers existant mais aussi ces revenus futurs. Ainsi, le déficit foncier s’adresse donc aux propriétaires déjà lourdement fiscalisés.
Une fois les travaux réaliser il suffira à l’investisseur de mettre son bien en location. Suite à cela, lors de sa déclaration fiscale, l’investisseur aura la possibilité de déduire 100% des travaux réalisés des ses revenus fonciers.
En effet, le déficit foncier comporte donc de nombreux avantages lors d’un investissement.
Tout d’abord, vous y trouverait des avantages patrimoniaux. En effet, la réhabilitation complète d’un bien ancien offre des prestations d’un standing supérieur au neuf. Ensuite, ce sont les emplacements de meilleure qualité qui les démarqueront des autres bien puisqu’on trouvera ce type de biens en centre-ville. De plus, la rénovation d’un bien ancien offre une meilleure qualité de vie et un certain confort.
A la suite de cela vient s’ajouter les avantages fiscaux. Ce dispositif vous permet de déduire les travaux en intégralités de la totalité de vos revenues fonciers. De plus, vous pouvez déduire l’excédent de votre revenue global jusqu’à 10 700€ si le montant des travaux dépasse la totalité vos revenus foncier.
Pour finir, aller disposer d’avantages locatifs. En effet, l’engagement de location nu est de seulement 3 ans, vous disposez d’une location libre. De plus, il vous est possible de louer votre bien à votre famille.
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Quels sont les bénéfices du Déficit Foncier ?
Le déficit foncier agit directement sur vos revenus fonciers mais permet également une baisse de votre revenu global, ce qui résulte donc d’un double impact fiscal. Grâce aux travaux réalisés, vos charges foncières vont dès lors être bien plus importantes que vos revenus fonciers, d’où l’appellation du déficit foncier, codifiée par le Code Civil et le Code Général des Impôts.
En déficit foncier, le montant des travaux pourra être impacté sur les revenus fonciers positifs de l’investisseur. Le revenu foncier positif est le montant de tous les loyers de l’investisseur (sur ses autres biens locatifs) diminué des charges d’exploitation (charges courantes, intérêts d’emprunt…).
Ainsi, l’enveloppe travaux va venir impacter ce revenu foncier positif, sans limite ni plafond. Il va dès lors être constaté un déficit foncier, les revenus moins les charges étant négatifs. Ce dernier est reportable pendant 10 ans. C’est-à-dire que l’investisseur pourra, en fonction de ses revenus fonciers positifs issus de tous ses biens immobiliers locatifs, venir piocher chaque année dans ce déficit. Grâce à cela, il va économiser tous les ans l’imposition sur l’ensemble des loyers perçus mais également ne plus avoir à payer de prélèvements sociaux sur ces derniers. L’économie fiscale est donc particulièrement conséquente.
De plus, lors de la durée des travaux, en cas d’excédent du déficit foncier (c’est-à-dire avant le report), l’investisseur pourra réduire son revenu global dans la limite de 10 700 €/an.
De fait, il existe grâce au déficit foncier une double optimisation sur l’année en cours et potentiellement sur les loyers perçus pendant 10 ans !
Ainsi, réaliser un investissement en déficit foncier représente un réel avantage patrimonial.
Quels sont les critères du Déficit Foncier ?
- L’investisseur doit mettre son bien en location nue (donc non meublé) pour une durée d’au moins trois ans après la fin des travaux, et la dernière l’imputation d’un déficit sur le revenu global. Le logement ne doit pas être vacant, mais la loi permet des périodes transitoires en cas de changement de locataire.
- Les charges déductibles qui rentrent dans le champ d’application du déficit foncier sont bien définies. Ce sont les charges d’entretien et les charges de réparation qui sont déductibles et non pas les charges relatives à des travaux d’amélioration ou d’agrandissement du bien. A noter que les charges d’emprunt et d’exploitation ne peuvent pas être déductible du revenu global.
Exemple
Quelques avantages supplémentaires lors d'un investissement en Déficit Foncier
Lors d’une acquisition en déficit foncier, l’appartement pourra être loué librement, sans aucun plafonnement des loyers inhérent au dispositif. Ainsi, en fonction de la localisation du bien, notamment en centre-ville, la rentabilité pourra être particulièrement intéressante à travers un loyer de marché.
De plus, la location est ici libre. C’est-à-dire qu’il n’y pas de typologie de locataire à respecter.
Enfin, lors d’un investissement en déficit foncier, les travaux concernent l’ensemble de l’immeuble. Ainsi, l’investisseur est à l’abris de tout travaux de copropriété durant de très nombreuses années. En effet, la façade, la toiture ou les parties communes sont par exemple entièrement refaites à neuf.
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