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Comment réévaluer ses loyers avec l’IRL ?

07/01/2020
L'indice de référence des loyers permet d'ajuster chaque année le montant des loyers perçus

Si les loyers d’un appartement en loi Pinel sont plafonnés, ils ne sont pas pour autant bloqués. Découvrez ci-dessous les modalités vous permettant d’augmenter le loyer et ainsi optimiser la rentabilité de votre investissement locatif en loi Pinel. 

 

L’indice de référence des loyers est un indice publié tous les trimestres par l’INSEE. L’IRL est alors basé sur l’évolution des prix à la consommation. C’est-à-dire qu’il permet d’ajuster les loyers à la conjoncture économique.

Il est donc important de connaitre cet indice puisqu’il va permettre aux propriétaires d’augmenter annuellement le loyer et, de ce fait, améliorer la rentabilité de leur investissement immobilier locatif.

Cet article va alors présenter l’indice de référence, ses modalités et son impact sur les différents dispositifs de défiscalisation.

 

1. Qu’est-ce-que l’indice de référence des loyers ?

L’indice de référence des loyers, plus communément appelé IRL, a pour but d’ajuster les loyers perçus selon l’évolution du pouvoir d’achat du pays. En d’autres termes, cet indice représente la base de révision du loyer d’un logement. 

C’est donc l’INSEE, l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques, qui publie chaque année quatre IRL. Cela représente donc un IRL par trimestre.

L’INSEE fixe alors par le biais l’IRL les plafonds annuels d’augmentations des loyers que peuvent demander les propriétaires à leurs locataires.

On retrouve alors pour l’année 2019

  • 1er trimestre : 129,38 soit une hausse de 1,70% par rapport à l’indice du 1er trimestre de 2018
  • 2ème trimestre : 129,72 soit une hausse de 1,53% par rapport à l’indice du 2ème trimestre 2018
  • 3ème trimestre : 129,99 soit une hausse de 1,20% par rapport à l’indice du 3ème trimestre 2018
  • Le dernier indice de l’année 2019 paraitra cependant en janvier de l’année 2020

L’augmentation du loyer va se calculer suivant trois informations capitales : le montant du loyer, l’IRL de la date de signature du bail et l’IRL du dernier trimestre.

 

Prenons un exemple

Un bail signé le 20 octobre 2018 pour un loyer de 1 000€ pourra être réévalué le 20 octobre 2019. Ce sera alors le dernier indice publié à cette date qui devra être pris pour référence. Ici, il s’agit donc de l’IRL d’octobre 2019 qui est de 129,99. L’IRL du deuxième trimestre 2018 s’élevait à 128,45

Ainsi, le nouveau montant du loyer sera calculé comme suit :

  • Montant du loyer x (dernier IRL/IRL du trimestre de l’année précédente)
  • 1 000 x (129,99/128,45) = 1 012€

Ce réajustement permet alors aux propriétaires de bénéficier de plus hauts loyers, ce changement va avoir un impact direct sur la rentabilité de l’investissement locatif.

 

2. Quels avantages pour les investisseurs ?

Pour les investisseurs, la revalorisation du loyer par le biais de l’IRL permet alors d’assurer des loyers en cohérence avec le marché de l’immobilier locatif.

Pour bénéficier de cet avantage, le bail signé doit posséder une clause qui stipule une révision annuelle des loyers. De ce fait, il est possible de changer les loyers en cours de bail. C’est à la date prévue par le bail que la révision du loyer est possible. Dans le cas échéant il peut être modifié à l’anniversaire de sa signature.

Le locataire ne peut pas s’opposer au changement du montant du loyer dans la mesure ou la clause d’indexation est mentionné dans le bail signé et si l’augmentation reste dans la limite fixée par l’IRL.

Ainsi, chaque année l’IRL influe directement sur la rentabilité des investissements locatifs.

 

Quel impact de l’IRL sur les loyers d’un appartement en loi Pinel ?

Dans le cadre de la loi Pinel, l’IRL prend effet même si les loyers sont plafonnés.

L’IRL devient très intéressant dans le cas des loyers Pinel qui sont par nature encadrés par la loi. En effet, les loyers Pinel ont pour particularité de devoir suivre un loyer maximal en fonction de la zone géographique du bien. Ainsi, les propriétaires ne sont pas libres de fixer le loyer eux-mêmes cependant ce n’est pas pour autant que le montant des loyers restera bloqué.

De ce fait, même en Pinel il est possible de reviser chaque année le loyer comme n’importe quel bailleur.  L’augmentation les loyers doit rester dans la limite de l’augmentation de l’indice de référence publié par l’INSEE.

Ainsi le dispositif Pinel permet autant que les autres dispositifs de pouvoir ajuster son loyer chaque année. Cette modification permet alors aux investisseurs de rendre leur investissement immobilier locatif plus rentable.

Les loyers étant plus élevés, les propriétaires auront alors un loyer plus important tous les mois.

 

Quel impact pour un investissement LMNP ?

Les règles pour les logements détenus par des propriétaires sous le statut LMNP sont les mêmes que pour les locations nues. La révision du loyer peut se faire chaque année si le bail le prévoit. C’est-à-dire une fois par an ou à la date anniversaire du bail. Cet ajustement se fait naturellement dans la limite de l’indice de référence des loyers. Les propriétaires pourront alors toucher des loyers plus importants.

Le statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, permet de percevoir des loyers nets d’impôts. L’IRL va alors avoir un impact direct sur le montage fiscal : recevoir des loyers plus importants tout en bénéficiant de l’avantage fiscal accordé au statut LMNP.

Le marché de l’immobilier à Nantes est en plein essor. Au fil du temps les prix de la Cité des Ducs ne cessent d’augmenter. L’accroissement de la communauté étudiante, le dynamisme économique, le fort patrimoine culturel ainsi que la qualité de vie participent tous à l’attractivité de Nantes. Elle figure parmi le top des villes en France où réaliser un investissement locatif assure un placement financier de qualité.

Plusieurs typologies d’investissement se révèlent alors très intéressantes.

 

3. Quelle typologie d’investissement à Nantes ?

La Location Meublée en courte durée

L’offre de logement en meublé répond principalement à une demande touristique ou professionnelle. Gâace à ses atouts la ville de Nantes attire ces deux types de demande.

La location meublée connait un essor important depuis quelques années grâce notamment au développement des plateformes de réservation en ligne. Dixième ville touristique de France, elle attire chaque année de plus en plus de visiteurs. En l’espace de deux ans, la fréquentation touristique a augmenté de 30%, preuve de la vitalité du tourisme nantais.

D’un point de vue économique, Nantes possède une économie dynamique. Depuis plus de 25 ans la ville est reconnue comme un des centres de congrès majeur en France. Chaque année Nantes accueille alors des manifestations d’envergures nationales et internationales favorisant ainsi l’expansion du tourisme d’affaires au sein de la ville.

Ainsi, profitant de la faiblesse de l’offre hôtelière, la location meublée connait depuis quelques années un succès probant, répondant autant à une demande touristique et professionnelle.

Surtout, ce type d’investissement immobilier locatif n’est soumis à aucun plafond de loyer, vous êtes ainsi libre de pratiquer le loyer que vous souhaitez.

 

La loi Pinel

La loi Pinel qui a pour objectif de dynamiser le marché de l’immobilier rencontre un franc succès.

Toutefois, on entend souvent que la rentabilité locative est limitée par les plafonds de loyer, si cela est en partie la réalité, ces plafonds de loyer ne vous empêchent pas pour autant d’augmenter régulièrement vos loyers via l’IRL.

Nantes possède un marché immobilier dynamique, depuis plusieurs années les prix sont en augmentations.  La demande locative est forte, ainsi y réaliser un investissement Pinel représente une réelle opportunité patrimoniale.

Nantes dispose d’un secteur économique poussé par de nombreuses entreprises et Start-up florissantes. La réputation du bassin d’emploi n’est plus à faire. Les écoles d’enseignements supérieurs de renom qualifient par de nombreuses compétences les nouveaux actifs.  Le dynamisme économique et les projets de développement de la ville sont alors des facteurs qui vont influer sur les prix de l’immobilier.

De plus, Nantes se caractérise par sa qualité de vie. C’est une ville où il fait bon vivre.  La Cité des Ducs a été élue en 2004 ville la plus agréable d’Europe. L’environnement dans lequel évolue les habitants attirent de plus en plus chaque année. En étant proche de Paris, Nantes représente le parfait compris entre qualité de vie et ambition professionnelle.

Nantes possède donc tous les arguments d’une ville bénéficiant d’une forte demande locative : 

  • Métropole d’envergure nationale
  • Croissance démographique
  •  Dynamisme économique
  •  Bassin d’emplois important
  • cadre de vie idéal
  • Situation géographique attractive

 

La demande locative à Nantes est supérieure à l’offre, c’est le facteur principal de la hausse des prix.. Investir à Nantes est alors un placement sûr car la demande locative y est élevée. l’IRL va alors permettre de garantir une forte rentabilité car les loyers seront adaptés aux variations du marché même en Pinel.

N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus de renseignement sur l’investissement locatif immobilier à Nantes. Fort de plus de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’investissement locatif, nos conseillers vous accompagnent de façon personnalisée dans toutes les étapes de votre projet.