Loi Malraux

Loi-Malraux-Nantes

Instaurée en 1962 par André Malraux, cette loi considérée d’utilité publique s’inscrit dans une démarche de valorisation et de préservation du patrimoine immobilier français.

Les points clés de la loi Malraux
Nos programmes en loi Malraux
Quels sont les bénéfices de la loi Malraux ?

En contrepartie, l’État a mis en place un fort levier fiscal pour tout investisseur en Loi Malraux. En effet, l’avantage fiscal dépend du montant des travaux réalisés dans le cadre d’une restauration d’un bien immobilier classé.

Aussi, l’investissement immobilier en loi Malraux implique de respecter les zones éligibles préalablement établies, il s’agit le plus souvent des centres historiques des villes. 

La France est un pays riche d’Histoire et possède un rayonnement culturel mondial. Le charme à la française réside notamment dans ses bâtiments qui ont traversé les siècles. Au-delà d’un avantage fiscal, l’investissement Malraux garanti l’acquisition d’un bien de prestige avec des prestations haut de gamme et avant tout un emplacement privilégié. Cela constitue donc une excellente opportunité d’investir dans l’immobilier de prestige tout en profitant d’une forte défiscalisation pour les contribuables français.  

Le dispositif Malraux est particulièrement adapté pour les contribuables lourdement imposés. La loi Malraux prévoie donc une importante réduction d’impôt à hauteur de 22% voir 30% du montant des travaux en fonction de la zone géographique du bien. 

Néanmoins, il existe un plafond de dépenses ouvrant droit au bénéfice de la réduction d’impôt de l’ordre de 400 000€ sur 4 ans.  Depuis la réforme de 2016 (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11001-PGP?branch=2), il est possible de moduler cette réduction d’impôt sur les 4 années.  

  • La réduction d’impôt sera de 30% des travaux dans deux cas : Soit l’immeuble se trouve sur un site couvert pas un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvée. Soit l’immeuble est situé dans un quartier ancien et dégradé et que la restauration est déclarée d’utilité publique. 
  • La réduction d’impôt va être de 22% du montant des travaux à condition que l’immeuble est localisé dans le périmètre d’un site suivant un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé. Ce pourcentage est également consenti pour la restauration d’un immeuble qui a été déclaré d’utilité publique. 

 

Exemple

Exemple :

Partons du postulat que l’investissement immobilier réalisé en loi Malraux, dans un secteur sauvegardé, est de 200 000 € dont 100 000 € d’enveloppe travaux. De fait le rapport foncier/travaux est ici de 50%.

Ainsi, la situation du bien immobilier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 30% de l’enveloppe travaux. Dans ce cas, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de l’ordre de 30 000 € que vous pourrez imputer sur 1, 2, 3 ou 4 ans consécutifs en fonction de vos besoins et de la durée des travaux.

A noter que cette réduction d’impôt ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an en 2019.

Quels sont les critères de la loi Malraux ?

La localisation

Les immeubles doivent se trouver dans une zone spécifiquement définie par la loi. Il existe plusieurs zones différentes éligibles à la loi Malraux :

  • On retrouve les sites patrimoniaux remarquables SPR qui remplacent les anciennes AVAP (aire de valorisation du patrimoine) et ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Ces zones peuvent être des villes, des villages ou même seulement des quartiers, elles sont de tailles différentes.
  • Quartier Ancien Dégradé à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique
  • Quartiers dégradés conventionnés dit « NPNRU » dit nouveau programme de renouvellement urbain.

 

Les travaux 

Ce type d’opération doit aboutir à une rénovation complète des immeubles. La rénovation doit avoir été reconnue, au préalable, d’utilité publique pour rentrer dans le champ d’application de la loi Malraux.

Les travaux doivent être suivi par un Architecte des Bâtiments de France. Ce sont des fonctionnaires rattachés au corps des architectes et urbanistes de l’état, leur rôle est de concilier les besoins de rénovation avec les nouvelles dynamique d’aménagement du territoire. Un immeuble restauré doit être cohérent avec l’environnement dans lequel il s’inscrit. Les Architectes des Bâtiments de France doivent s’assurer que les rénovations ont été faite selon les règles de l’art pour chaque immeuble.

 

La location

Le propriétaire s’engage à affecter le logement à un usage locatif de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans. Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé. Cette location doit débuter au maximum 12 mois après la date d’achèvement des travaux. En d’autres termes, si les travaux s’achèvent le 12 aout 2021 il faudra alors qu’il soit loué avant le 12 aout 2022.

Pour ce type d’investissement, le locataire ne peut ni être un membre du foyer fiscal ni un ascendant ou un descendant de l’investisseur.

 

Le montage juridique

Les opérations de restauration éligibles à la loi Malraux peuvent être réalisées sous deux montages juridiques différents : la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) ou dans le cadre d’une Association de Syndicat Libre (ASL).

Quels sont les avantages supplémentaires de la loi Malraux ?
  • Les locataires ne sont pas soumis aux plafonnements de loyer ou de ressource du locataire comme cela peut être le cas pour d’autres lois. Vous disposez donc d’une totale liberté locative dans cet investissement. D’autant que le bien que vous proposez à la location est de prestige, de fait la demande restera forte tout au long de l’engagement de location et le risque d’avoir un logement vacant est très faible. Les prestations du bien permettront également un loyer élevé, en cohérence avec une situation premium et un bien Malraux d’exception.

 

  • Aussi, il est à noter que la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier lors d’un investissement Malraux ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales (à hauteur de 10 000 €/an en 2019). Cela est donc particulièrement intéressant pour des contribuables fortement imposés.