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Pourquoi investir dans un programme immobilier en Déficit foncier à Nantes ?

Investir dans un programme Déficit Foncier à Nantes peut s’avérer particulièrement avantageux. Corneille Patrimoine vous explique les tenants et aboutissants de ce dispositif de défiscalisation : définition, cibles, conditions, fiscalité, avantages, inconvénients, pièges à éviter, conseils patrimoniaux … Si vous souhaitez être accompagné dans votre processus d’investissement immobilier, de l’étude patrimoniale et financier de votre situation à l’acte définitif d’achat en passant par la recherche du programme immobilier cohérent à vos objectifs, n’hésitez pas à contacter nos experts Nantais.

Pourquoi investir dans un programme immobilier en Déficit Foncier à Nantes ?

Tout d’abord, l’investissement immobilier à travers le dispositif Déficit Foncier offre un avantage fiscal. Il permet une déduction d’impôt sur vos revenus fonciers. Concrètement, si vous avez un bien immobilier en location nue, ce dernier vous génère des revenus fonciers. En investissant dans un programme immobilier éligible au Déficit Foncier, vous pourrez effectuer de multiples travaux  d’entretien, de réparation et d’amélioration afin d’imputer vos revenus fonciers imposables. À noter que tous les travaux ne sont pas déductibles. Cela concerne les travaux de construction et d’agrandissement du bâti. Si vous souhaitez en savoir davantage sur les travaux éligibles au Déficit Foncier, veuillez vous rapprocher de l’article 31 du code des impôts afin de trouver les listes détaillés.

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• Pourquoi investir dans l’Ouest de la France ?

Nantes bénéficie d’une démographie, d’une attractivité économique ainsi qu’une croissance d’emploi de plus en plus dynamique. En effet, la Cité des Ducs obtient depuis quelques années une place dans le Top 20 des villes françaises où il fait bon vivre. Nantes est également la 2ème agglomération française d’un point de vue croissance d’emploi avec la création de plus de 64 000 emplois en une décennie. La baisse du chômage est également significative dans cette région avec plus de 72% de la population nantaise active et un taux de chômage inférieur à la moyenne française d’environ 7%. Un écosystème de l’innovation est en train de voir le jour depuis ces dernières années avec l’accueil d’entreprises multinationales leaders du marché du Digital, de l’Aéronautique, de la construction navale mais aussi des énergies renouvelables. Par ailleurs, son accessibilité avec d’autres grandes métropoles du territoire telles que Paris, Angers ou encore Rennes offre une situation de développement économique fort et dynamise donc le parc immobilier nantais.

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• Pourquoi investir en Déficit Foncier ?

La principale raison d’investir en Déficit Foncier réside dans son optimisation fiscale. Ce dispositif offre un double avantage fiscal.

1er avantage fiscal : les revenus fonciers

Pour faire face à la difficulté de logement grandissante sur le territoire, le Gouvernement a mis en place ce dispositif dans une logique de dynamisation de l’immobilier réhabilité. Pour ce faire, la réalisation de travaux ayant pour objectif de réhabiliter un bien immobilier ancien offre un avantage fiscal sous forme d’imputation d’impôt sur les revenus fonciers. De ce fait, si vous percevez des revenus fonciers, ces derniers pourront être « gommés” grâce à ce déficit foncier.

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2ème avantage fiscal : les revenus globaux

Le dispositif du Déficit Foncier permet également d’imputer 10 700 € sur le revenu global durant toute la réalisation des travaux. Concrètement, si le programme choisi prévoit trois années de travaux avant la livraison finale, il est alors possible d’imputer 10 700 € par an pendant 3 ans, soit 32 100 €.

Il est important de savoir que les revenus fonciers sont davantage imposés que les revenus du travail. Alors que les revenus du travail sont soumis à la TMI (11%, 30%, 41% ou 45%), les revenus fonciers sont soumis à la TMI mais aussi aux Prélèvements Sociaux qui est de l’ordre de 17,2% et est susceptible d’augmenter dans les prochaines années. En l’occurrence, si vous avez une TMI de 45%, vos revenus fonciers seront imposés à hauteur de 62,2%. Si vous percevez 20 000 € de revenus fonciers imposables, l’Administration fiscale récupère 12 440 € et vous laisse 7 560 €.

De fait, investir en Déficit Foncier, notamment lorsque l’on a une TMI élevée, peut s’avérer hautement avantageux fiscalement. D’autres avantages découlent de cet investissement immobilier. En effet, avec la rénovation complète du bien immobilier, ce dernier se voit remis aux normes énergétiques et les travaux de copropriété ne sont pas à prévoir pour les 15 prochaines années. À noter que la question des DPE (Diagnostic de Performances Énergétiques) devient de plus en plus réglementée. En 2035 à Lyon, il ne sera plus possible de louer un appartement avec un DPE inférieur ou égal à G. Cette tendance permet une plus grosse part de négociation de la part des acheteurs. Avec une recherche approfondie du programme immobilier et de sa pertinence, nous vous conseillons de faire appel à des experts de l’investissement immobilier afin de défiscaliser avec le moins de risque possible. Il ne faut pas oublier qu’avant la défiscalisation, l’achat d’un appartement reste un investissement immobilier. De ce fait, il doit être étudié selon de nombreux critères et personnalisé à votre situation patrimoniale. N’hésitez pas à contacter Corneille Patrimoine, cabinet de Gestion de patrimoine nantais et expert de l’investissement immobilier depuis plus de 10 ans, ils sauront vous conseiller à travers des études personnalisées et un suivi de projet de A à Z.

Programme Déficit Foncier Nantes : Du Déficit Foncier au LMNP 

Lors d’un investissement immobilier avec le dispositif du Déficit Foncier, vous avez une obligation de location nue pendant 3 ans. À la fin de ces trois années, il est possible de changer de dispositif pour passer du Déficit Foncier au LMNP et ainsi pouvoir louer votre appartement en location meublée. Le passage au LMNP rentre dans une logique de rentabilité. En effet, pour une même surface, un loyer en location meublée sera plus élevé qu’un loyer en location nue. En l’occurrence, ce changement est simple et rapide. Comme pour le Déficit Foncier, le LMNP n’a pas de plafonds de loyers ni de plafonds de ressources et n’entre pas dans la niche fiscale de 10 000 € par an.

• Que devient l’avantage fiscal du Déficit Foncier après le passage en LMNP ? 

L’enveloppe travaux du Déficit Foncier est reportable pendant 10 ans. Si vous choisissez de passer au LMNP, l’enveloppe travaux qu’il vous restera sera reportée sur vos revenus de mêmes natures (investissement locatif en location nue). 

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• Le LMNP a-t-il un avantage fiscal ? 

Oui, le dispositif du Loueur Meublé Non Professionnel a deux avantages fiscaux : 

• Le régime réel : Les revenus perçus par une location meublée en LMNP entrent dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfice Industriel et Commercial). Deux régimes fiscaux existent pour les déclarer, le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur la somme des loyers nets imposables, c’est-à-dire, vous payez de l’impôt sur 70% de gains loyers. Le régime réel offre la possibilité de bénéficier de loyers quasiment nets d’impôt. En effet, ce régime ne dispose d’aucun abattement ce qui permet de déduire de nombreux frais tels que les intérêts d’emprunts, l’assurance de prêt ou encore les frais de gestion comptable. Cette déduction peut atteindre 100% des dépenses liées à votre investissement.

• l’amortissement comptable : Le dispositif LMNP permet d’amortir comptablement différentes charges comme la bâtisse (sur maximum 30 ans), le mobilier (sur maximum 10 ans) ainsi que les travaux (sur maximum 10 ans).

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Programme Déficit Foncier Nantes : Conclusion

Investir dans un programme en Déficit Foncier à Nantes s’avère particulièrement intéressant lorsque l’on touche des revenus fonciers grâce au double avantage fiscal ainsi que la possibilité de passer en LMNP après 3 ans pour augmenter sa rentabilité locative et percevoir un complément de revenu afin de préparer au mieux sa retraite. Si vous souhaitez en savoir davantage sur l’investissement immobilier et le conseil patrimonial, contactez directement le cabinet de Gestion de patrimoine indépendant Corneille Patrimoine. 

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