- Brest
La Loi Pinel
Depuis 2015, le dispositif Pinel fait son effet sur le marché après avoir remplacé le dispositif Duflot. La loi Pinel est-elle réellement intéressante ? Qu’elle est son fonctionnement ?
Instaurée afin de maintenir la construction neuve en France, et de faire accéder les locataires à des logements neufs décents. La Loi Pinel est tout à fait indiquée pour un contribuable français imposé entre 2 500 € et 20 000 €.
Nantes est une ville en plein essor, pour autant l’offre de logement se fait rare alors que la demande est florissante. C’est cette déstabilisation entre l’offre et la demande qui fait de Nantes une des métropoles éligible à cette loi. Cependant, est t’il intéressant de choisir le dispositif Pinel pour son investissement ? Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Pinel ?
Ainsi, tout prestataire faisant l’acquisition d’un bien Pinel tout en respectant les conditions de la loi ont la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts.
Cependant, il vous faut respecter certaines conditions pour en bénéficier.
Tout d’abord, il vous faut savoir que l’investissement en Pinel concerne seulement les biens immobiliers neuf ou les biens en vente en état futur d’achèvement (VEFA). De plus, vous devez respecter les plafonds de loyers fixés par la zone dans laquelle se trouve votre bien. Ainsi, que les plafonds de ressources du locataires.
Ensuite, l’appartement doit respecter certaines normes écologiques pour être éligible à la loi. Vous devez également respecter le plafond des niches fiscales et de défiscalisation.
Quels sont les bénéfices de la loi Pinel ?
L’investissement dans un logement neuf Pinel, et le respect des conditions ci-dessous listées, procure à l’investisseur une réduction d’impôt.
La base de calcul de cette réduction se fait sur le montant d’acquisition du logement. Le montant d’acquisition du logement comprend les frais de notaire. A noter que le montant de frais de notaire lors d’un achat immobilier neuf est un réel avantage car ils représentent 2,5% du prix d’acquisition, ce qui est plus intéressant que dans l’ancien ou ces derniers sont à environ 8%.
Les taux de réduction d’impôt sont à hauteur de 2% par an pendant 9 ans puis 1% entre la 9ème et la 12ème année. Chaque investisseur peut investir dans maximum deux logements Pinel par an, dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m².
A noter que l’investisseur bénéficiera de cette réduction d’impôt lors de l’année de livraison du bien. En effet, entre la réservation d’un appartement Pinel et sa livraison il peut parfois se passer 2 à 3 ans de construction. D’où l’appellation d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
L’investisseur est libre du choix de la durée de sa réduction d’impôt, directement reliée à l’obligation de location nue dans le respect des plafonds de loyer Pinel.
- Sur 6 ans de location, la réduction est de 2%x6, soit 12% du montant de l’acquisition. Ce qui ouvre droit à une réduction d’impôt maximum de 36 000 € soit l’équivalent de 6 000 € par an pour un investissement de 300 000€.
- Sur 9 ans de location : la réduction est de 18% du montant de l’acquisition. Ce qui permet une réduction maximale de 54 000 € soit 6 000 € de réduction annuelle.
- Sur 12 ans de location : la réduction est de 21% du montant de l’acquisition. Ce qui autorise une réduction maximale de 63 000 € d’où 5 250 € annuels.
Exemple
En cas d’achat d’un T2 à Nantes en loi Pinel, d’une surface de 40m², pour 190 000 €. Les frais de notaire seront ici d’environ 5 000 €. Ainsi, la réduction d’impôt inhérente à cet investissement sera de 3 900 €/an pendant 6 ans ou 9 ans.
En effet, avec un prix de 4 750 €/m², le plafond de défiscalisation de 5 500 €/m² est respecté. Aussi, en cas de réservation en 2019 pour une livraison en 2021, cette réduction d’impôt portera sur l’impôt sur les revenus 2021 de l’investisseur.
Quels sont les critères de la loi Pinel ?
Tout d’abord, le logement a pour obligation d’être loué nu. C’est-à-dire qu’il ne peut pas être mis en location meublée.
Aussi, il existe plusieurs plafonds à respecter lors d’un investissement Pinel.
La zone géographique Pinel
Le but de cette loi est de favoriser l’accès aux logements dans les villes ou la demande est forte. Le bien doit se situer dans une zone éligible à la loi Pinel. Attention car cette liste évolue chaque année en fonction des lois de finance et certaines villes non-éligibles peuvent être rajoutées par les préfets sous dérogation.
Les investisseurs ont donc un intérêt particulier à investir en loi Pinel puisqu’ils se trouveront dans des zones à forte demande locative ce qui réduit indéniablement le risque d’avoir un appartement vacant.
Les zones sont classées en fonction de l’importance de leur déséquilibre entre offre et demande. La catégorie la plus élevée est appelée A bis, elle comprend Paris et sa proche banlieue, qui en effet représente la ville de France où il est le plus difficile de se loger. Nos conseillers présents dans les villes de Paris, Lyon et Nantes pourront donc vous diriger au mieux vers les opportunités d’investissement en loi Pinel dans ces villes à fort potentiel locatif.
- La Zone A bis : composée de Paris et de 29 communes de la petite couronne.
- La Zone A : composée de l’agglomération d’Île de France, de la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et de l’agglomération genevoise.
- La Zone B1 : composée des agglomérations supérieures à 250.000 habitants, de la grande couronne parisienne, et de certaines communes en expansion telles que La Rochelle, Bayonne ou Saint-Malo
Le plafond de loyer Pinel
Afin de fixer le montant du loyer d’un logement Pinel, des plafonds de loyer sont à respecter en fonction de la surface du logement. Ainsi, nous allons voir comment calculer un loyer en loi Pinel.
La surface pondérée (ou surface fiscale) :
Pour déterminer la surface du logement, il faut prendre en compte les annexes comme les balcons ou encore les loggias afin de valoriser leur présence qui présente un réel avantage pour le locataire. Leur présence est prise en considération à hauteur de 50% de leur taille, dans la limite de 8m².
Surface pondérée = Surface habitable + 50% des annexes (au maximum 8m²)
Cette surface pondérée va ensuite subir un retraitement qui sera le coefficient multiplicateur :
– Si surface pondérée inférieure à 38m2 : surface pondérée x 1,2
– Si surface pondérée supérieure à 38m2 : 0,7 + (19/surface pondérée)
Pour calculer le loyer auquel vous pouvez prétendre il faut alors effectuer l’opération suivante :
Plafond de loyer = surface pondérée x (coeff. Multiplicateur x plafond de la zone)
| Zone | A bis | Zone A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Plafond 2021 | 17,55 € | 13.04 € | 10,51 € | 9,13 € |
Le plafond de revenus du locataire dans un logement Pinel
La loi Pinel a également pour but de donner accès à un logement neuf aux ménages avec des revenus intermédiaires. Pour ce faire, les locataires du logement seront choisis en fonction de leurs revenus nets imposables de l’année n-2. Afin de coller au plus près de la réalité du marché locatif, ce plafond diffère en fonction de la zone d’implantation du bien Pinel. De même, dans un souci d’équité, la composition du ménage est prise en compte afin de ne pas favoriser qu’une certaine catégorie de locataire.
| Zones | ||||
|---|---|---|---|---|
| A bis | Reste zone A | B1 | B2 et C | |
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 681 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 89 976 € | 82 776€ | 60 783€ | 54 705 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584€ | 72 526 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 13 421 € | 12 286 € | 8 990 € | 8089 € |
Le plafond des niches fiscales en loi Pinel
Le plafond des niches fiscales est fixé à hauteur de 10 000 € par an en 2019. La loi Pinel est soumise à ce plafond annuel, la réduction d’impôt Pinel est considérée comme une niche fiscale. Si l’investisseur possède par exemple deux appartements acquis pour 300 000 € en loi Pinel alors sa réduction d’impôt sera annuellement de 12 000 €, mais plafonnée à 10 000 € pour respecter le plafond des niches fiscales.
Par exemple, les dépenses relatives aux emplois à domicile de l’investisseur sont aussi prises en compte dans le calcul des niches fiscales. N’hésitez pas à contacter nos conseillers patrimoniaux afin d’étudier le montant de vos niches fiscales.
Obligation de normes énergétiques lors d’une construction Pinel
Les investissements Pinel se font dans des logements neufs, il faut donc qu’ils respectent des normes énergétiques strictes. Ainsi, le logement doit être écologique et doit respecter la réglementation thermique 2012 pour être éligible à la loi Pinel, ainsi que, au minimum, être un logement basse consommation (BBC).
Quelques avantages supplémentaires en loi Pinel
- En loi Pinel, il est possible de louer à un ascendant ou descendant s’il n’est pas rattaché fiscalement au foyer de l’investisseur. L’acquisition d’un appartement Pinel peut être un investissement intéressant pour des parents lorsque leur enfant entre dans la vie active ou quitte le foyer pour ses études supérieures. Cependant, dans ce cas, il est quand même soumis au plafonnement de revenu.
- Vous pouvez réaliser jusqu’à deux investissements loi Pinel par année et cumuler les deux réductions d’impôt, toujours dans le respect des plafonds inhérents (voir ci-dessus).
- Désormais, depuis le 1er janvier 2019, vous pouvez bénéficier des avantages de la loi Pinel même en tant que contribuable non résident en France.
- Enfin, il existe une possibilité de coupler sur un même investissement deux dispositifs : la loi Pinel avec le déficit foncier. Retrouver pour plus de détail notre actualité sur le sujet dans notre Guide de la Loi Pinel.
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