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Pourquoi investir dans un programme immobilier en loi Malraux dans l'Ouest ?

Investir dans un programme immobilier en loi Malraux peut être une opération très intéressante. Nous allons voir tous les tenants et aboutissants de ce dispositif afin de vous donner toutes les cartes en main pour réaliser une bonne opération de défiscalisation.

 Si vous souhaitez profiter de conseils personnalisés dans l’investissement immobilier, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un conseiller patrimonial Corneille Patrimoine 

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Pourquoi investir avec le dispositif Malraux ? 

Tout d’abord, le dispositif Malraux a vu le jour dans le but de préserver la richesse architecturale et historique du patrimoine français. L’État favorise la restauration ainsi que la location d’immeubles de qualité.

La loi Malraux permet une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 120 000€ maximum sur 4 ans aux investisseurs aidant à la rénovation de bâtis situés dans des zones sauvegardées en effectuant des travaux de restauration complète.

Lorsque l’on décide d’investir en loi Malraux, il est important de savoir que l’on s’engage pour une durée de détention minimale de 9 ans ainsi qu’une obligation de location nue minimale de 9 ans également. À noter que cette défiscalisation ne dispose d’aucun plafonnement d’avantages fiscaux.

Programme immobilier en loi Malraux : À qui s’adresse-t-il ?

Afin de profiter de la meilleure optimisation fiscale, la loi Malraux s’adresse aux personnes dépassant 10 000€ d’IR (impôt sur le revenu) par an. Néanmoins, ces montants restent informatifs. Pour être sûr de la stratégie de défiscalisation à effectuer dans votre situation patrimoniale, nous vous recommandons vivement de vous faire accompagner par des experts en défiscalisation immobilière.

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Quels sont les avantages d’investir dans un programme immobilier loi Malraux ? 

Le principal avantage est bien entendu un avantage fiscal avec une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux si le bien immobilier se situe dans un quartier ancien et dégradé (QAD) et profite d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Le pourcentage de réduction peut être de 22% du montant des travaux suivant le plan de valorisation de l’architecture.

Deuxième avantage, la diversification de votre patrimoine. En effet, afin de sécuriser l’ensemble de ces investissements (tant immobilier que financier) il est important de diversifier le type d’investissement afin de pouvoir amortir une potentielle baisse dans un secteur précis.

Par ailleurs, la défiscalisation immobilière reste avant tout un investissement immobilier et vous permet de jouir de revenus réguliers sous forme de loyers. À noter qu’avec la loi Malraux, contrairement à la loi Pinel, il n’y a aucun encadrement des loyers. Vous pouvez donc louer votre bien immobilier comme bon vous semble (en restant raisonnable par rapport au prix du marché).

Quand est-ce que l’investisseur bénéficie de la réduction Malraux ?

Contrairement à la loi Pinel, la loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dès l’année de début des travaux, sur une période maximale de 4 ans. De fait, investir avec le dispositif Malraux demande un investissement plus élevé (de par les travaux qui sont plus conséquent que dans le neuf) mais offre une réduction d’impôt plus importante et rapide. Pour en savoir plus sur l’investissement Malraux, n’hésitez pas à contacter directement nos conseillers locaux.

La réduction d’impôt de la loi Malraux est exclue du plafonnement global des avantages fiscaux, c’est-à-dire que le montant de la réduction n’entre pas dans la niche fiscale de 10 000€ par an. À noter que les éventuels excédents de réduction d’impôt sont reportables pendant 3 ans. 

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Avant d’aborder les inconvénients de la loi Malraux, il est important de différencier les deux types de montage juridique d’un investissement Malraux : la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) et l’ASL (Association Syndicale Libre). 

La différence entre ces deux montages réside dans l’investissement global, le calcul de la Plus-Value, le montant des frais de notaire, la sécurité d’investissement, … Pour connaître toutes les différences entre l’ASL et la VIR, retrouvez l’article Montage Malraux VIR ou ASL.

Quels sont les inconvénients d’investir dans un programme immobilier loi Malraux ? 

Le principal inconvénient de la loi Malraux est l’obligation de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans. En effet, durant les neufs années de détention du bien, vous ne pouvez passer votre location en meublé afin d’augmenter les loyers et donc votre rentabilité. Deuxième inconvénient de la loi Malraux, les intérêts d’emprunt qui ne sont pas pris en compte pour le calcul de la réduction. Si vous souhaitez en savoir plus sur les dispositifs à but de rentabilité, approchez-vous de la loi Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Sauf dans le cadre de la loi VIR, lors de la cession du bien les travaux éligibles à la réduction d’impôt ne sont pas pris en compte pour déterminer l’éventuelle Plus-Value imposable. Après 22 ans de détention, les Plus-Values immobilières privées bénéficient toutefois d’une exonération d’impôt. Après 30 ans de détention, elles bénéficient d’une exonération de prélèvements sociaux.

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La réduction d’impôt Malraux détaillé

Concernant le dispositif de défiscalisation Malraux, il existe deux types de réductions : 

• 30% de réduction pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR (Site Patrimoniaux Remarquables) couvert par un PSMV approuvé ou dans un QAD (Quartier Ancien Dégradé) 
• 22% de réduction pour les immeubles dans le périmètre d’un SPR couvert par PVAP ou lorsque l’opération de restauration de l’immeuble est déclarée d’utilité publique.

Ce dispositif Malraux est exclu du plafonnement de la niche fiscale de 10 000€ pour les restaurations qui ont demandé un permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1 janvier 2013. Les éventuels excédents de réduction d’impôt sont reportables pendant 3 ans.

Pour un même investissement, cette réduction n’est pa cumulable avec : 

• la réduction pour un investissement dans le secteur touristique
• la réduction pour un investissement réalisé dan une résidence hôtelière à vocation sociale
• la réduction pour un investissement en outre-mer “loi GIRARDIN”
• la réduction pour un investissement locatif “Scellier”

Comment investir dans un programme immobilier en loi Malraux ? 

Étape N°1 : Analyser sa situation patrimoniale afin de s’assurer que ce dispositif est intéressant pour vous

Étape N°2 : Choisir le bon programme immobilier en loi Malraux en faisant très attention au prix, emplacement, demande locative, …

Étape N°3 : La réservation du lotÉtape N°4 : L’acceptation du crédit immobilier

Étape N°5 : Rendez-vous chez le notaire

Étape N°6 : La livraison du programme

Étape N°7 : La mise en location

Les 3 erreurs à éviter en investissant dans un programme immobilier en loi Malraux dans l’Ouest 

• Erreur N°1 : Le prix

La principale erreur que l’on retrouve lors d’un investissement Malraux est le prix. En effet, vu la forte réduction d’impôt qu’offre ce dispositif, les prix au m² ont tendance à s’envoler pour dépasser plus de 100% le prix du marché du secteur en question. À noter qu’il est plus onéreux pour un promoteur de rénover un bâti que de le raser pour le reconstruire. Corneille Patrimoine conseille de ne pas investir dans un programme immobilier en loi Malraux dépassant 30% du prix du marché. Au-delà de cet écart, la stratégie d’investissement ne devient plus intéressant.

• Erreur N°2 : Le promoteur

Deuxième erreur très courante lorsque l’on souhaite investir en loi Malraux sans être accompagné par un expert  est de ne pas être attentif à la qualité du promoteur et notamment sa solidité financière, ses relations avec les pouvoirs publics pour l’obtention de permis de construire, …

Corneille Patrimoine s’engage à identifier et collaborer avec des promoteurs de confiance afin de vous assurer un bon investissement de défiscalisation immobilière. Si vous souhaitez échanger avec un de nos experts locaux, n’hésitez pas à nous contacter.

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• Erreur N°3 : La durée du prêt immobilier

Le premier réflexe lorsque l’on souhaite investir dans un programme immobilier en loi Malraux est de vouloir négocier la durée de prêt immobilier le plus court possible dans le but de payer moins d’intérêts d’emprunt. Or, Corneille Patrimoine vous recommande d’allonger au maximum votre durée d’emprunt afin. À noter que les intérêts d’emprunt sont déductibles. Il est donc préférable de préconiser cette stratégie afin de pouvoir acquérir plusieurs biens sur 25 ans qu’un seul bien sur 15 ans.

Conclusion

En résumé, investir dans un programme immobilier en loi Malraux peut s’avérer très intéressant et tout particulièrement dans l’Ouest de l’hexagone comme Angers ou Nantes qui possède un patrimoine architectural très riche. Le dispositif Malraux permet de réduire votre impôt sur le revenu jusqu’à 120 000€ sur 4 ans à travers un bâti sauvegardé situé dans un emplacement premium en hyper-centre de grandes villes avec aucun encadrement des loyers et sans entrer dans la niche fiscale de 10 000€ par an.

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